credit immo

Allez vous continuer à faire aveuglément confiance à votre banquier ? Comment éviter les flibustiers du milieu bancaire ? C’est simple, en comprenant par vous même comment fonctionne un Prêt Immobilier. Crédit Immo est LE guide ultime du Crédit Immobilier qui s’adresse à tous les futurs propriétaires sur le point d’acquérir leur logement en réalisant un emprunt auprès d’une banque. Si vous ne devez en lire qu’un, c’est celui ci ! Partez à l’abordage du financement bancaire ! Comprendre les mécanismes d’un Prêt immobilier, c’est économiser potentiellement beaucoup d’argent !

Quelles sont les grandes étapes d’un Crédit Immobilier ? Combien puis je emprunter ? Ma demande sera-t-elle acceptée ? Que coûte réellement un Crédit ? Qu’est ce qu’un taux d’intérêt ? Comment fonctionne une assurance emprunteur ? Comment comparer des offres bancaires ? Quelle banque propose le meilleur taux immobilier ? Les intérêts d’emprunt sont-ils le seul paramètre à prendre en compte dans ma recherche du crédit immobilier le plus avantageux ? Quels sont les pièges à éviter, les astuces à connaître, les aides financières disponibles (comme le PTZ 2018) ? Bref, un Crédit Immobilier, comment ça marche et comment l’optimiser financièrement ?…

Autant de questions auxquelles ce guide répond, en essayant de vulgariser les rouages de la mécanique et de la réglementation du crédit immobilier, pour que chaque emprunteur puisse en comprendre le fonctionnement et devenir un expert du sujet.

Parce qu’un emprunteur averti en vaut deux et parce que la réussite de votre projet immobilier et la maîtrise de votre futur endettement ne sont pas des enjeux à prendre à la légère, ne faites confiance qu’à vous même et prenez la place de votre conseiller financier !

Ce guide du Prêt Immobilier se veut à la portée de tous, n’hésitez donc pas à demander des éclaircissements ou poser des questions à nos experts pour approfondir le sujet et le rendre encore plus accessible…

AU SOMMAIRE DE CET ARTICLE

Maîtrisez vous toutes les notions d’un crédit immobilier ?

Un crédit immobilier, prêt immobilier ou encore emprunt immobilier est une somme d’argent prêtée par un organisme financier à un tiers afin de financer l’achat d’un bien immobilier.

Il est souvent conclu entre, d’une part une banque et de l’autre un particulier, une SCI ou une personne morale.

Le bien immobilier ainsi acquis à crédit peut être une résidence principale, secondaire, un logement destiné à la location, une construction ou encore un terrain constructible.

Un prêt immobilier peut également être contracté afin de financer des travaux de réparation, d’ amélioration, de rénovation ou encore d’entretien d’un logement mais aussi pour l’achat de parts ou d’actions de société.

Le fonctionnement d’un Crédit Immobilier est mécaniquement déterminé par :

  • Le capital emprunté, c’est à dire la somme d’argent que vous prête la banque
  • Le taux immobilier, c’est à dire le “loyer” de l’argent prêté
  • Les échéances ou mensualités, c’est à dire le montant à rembourser chaque mois qui comprend le remboursement du capital emprunté, des intérêts et des assurances.
    La durée de remboursement, c’est à dire le temps nécessaire pour rembourser le capital emprunté et ses intérêts
  • Le capital amorti, c’est à dire la part déjà remboursée du capital emprunté à l’instant t
  • Le capital restant dû, c’est à dire le capital restant à rembourser à l’instant t
  • Les intérêts d’emprunt, qui dépendent du taux immobilier, du capital emprunté et de la durée de remboursement. C’est la part des échéances qui représente le montant à payer en plus du remboursement du capital emprunté.
  • L’assurance emprunteur, qui couvre le risque de non remboursement de l’emprunteur en cas de problème. C’est aussi une part des échéances qui représente le montant à payer en plus du remboursement du capital emprunté.
  • La garantie du crédit, qui couvre également une défaillance de paiement de l’emprunteur. Elle s’appuie directement sur la valeur du bien ou une personne ou un organisme qui se porte caution. Là encore, ce sont des frais supplémentaires à payer en plus du remboursement du capital emprunté.

Voici un graphique qui montre l’évolution d’une mensualité de crédit immobilier en fonction des différents paramètres cités précédemment.

Montant du Crédit Immobilier : 200 000 euros

Taux : 1,85%

Taux d’assurance : 0,8%

Durée : 20 ans (240 mensualités)

Mensualité : 1 131€, assurance comprise

amortissement crédit

Amortissement d’un Crédit Immobilier

On constate qu’en début de Prêt, les remboursements sont constitués d’une part d’intérêts beaucoup plus importante qu’en fin de Prêt.

Mécaniquement, la part de capital remboursé est croissante durant toute la durée du Crédit immobilier.

Dans cet exemple, au bout de 8 ans, le capital amorti, c’est à dire le prix du bien immobilier remboursé, n’est que de 71 260€ (sur un prix d’achat de 200 000€ !) pour 37 312€ d’intérêts et d’assurance payés sur la même période.

C’est pour cette raison qu’il n’est pas très rentable de revendre rapidement un bien acheté à Crédit sur une longue durée, surtout en cas de baisse des prix de l’immobilier.

En effet, au plus votre crédit est long, au plus il vous coûte cher ! Dans cet exemple, pour une valeur d’achat et d’emprunt de 200 000€, votre crédit immobilier vous coûtera en plus 71 429€ d’intérêts et d’assurance au terme de son remboursement, soit un montant total déboursé de 271 429€  !

Etapes Prêt immobilier

Coût d’un Crédit Immobilier

 

Comment séduire une banque pour qu’elle vous accorde un Crédit Immobilier ?

Un organisme financier n’est pas un organisme philanthrope. Son travail consiste à prêter de l’argent et se dégager une rémunération pour cela.

Ainsi, en échange du prêt d’une somme d’argent importante et de l’étalement de son remboursement dans le temps, vous lui remboursez davantage que la somme d’argent qu’elle vous prête.

Par ailleurs, elle doit s’assurer que votre situation financière et personnelle est suffisamment pérenne pour que vous lui remboursiez son prêt dans sa totalité. Bref, il va falloir séduire votre banque !

bon dossier crédit immo

Comment séduire sa banque pour obtenir un crédit immobilier ?

Le taux d’endettement ou taux 33%

L’organisme financier va tout d’abord évaluer votre capacité d’emprunt, c’est à dire la somme maximale que vous pouvez emprunter, compte tenu de votre situation personnelle et financière.

L’un des critères les plus importants pour une banque dans l’évaluation de votre dossier est le respect du taux d’endettement maximum fixé à 33%.

Ce taux d’usage et non réglementaire exprime votre solvabilité, c’est à dire la part maximum de vos revenus qui peut être consacrée aux remboursements de tous vos crédits confondus (crédit immobilier, crédit à la consommation, etc.) et votre capacité à faire face au dettes qui vous engagent.

Il est donc étroitement lié à vos revenus mensuels, vos ressources financières et au montant de votre projet immobilier et des emprunts que vous supportez déjà.

Le taux d’endettement de 33% permet ainsi à la banque d’évaluer le risque de non remboursement lié à votre demande d’emprunt. En vous protégeant d’un endettement trop élevé par rapport à vos revenus, la banque essaie de minimiser le risque que vous ne lui remboursiez pas la totalité de la somme prétée.

Concrètement, si les mensualités de remboursement que vont générer le crédit immobilier ajoutées aux mensualités de vos crédits en cours dépassent 33% de vos revenus, votre demande d’emprunt sera refusée.

Les autres critères décisionnels pour une banque

Les autres critères pris en compte par la banque pour évaluer si elle peut vous octroyer un crédit immobilier sont :

  • la stabilité de votre emploi (CDI, CDD, fonctionnaire…)
  • votre apport personnel
  • votre capacité d’épargne
  • la tenue actuelle de vos comptes

Certains critères seront donc rédhibitoires pour l’organisme financier ; un emploi trop fragile, un taux d’endettement supérieur à 33%, une accumulation de crédits à la consommation, des découverts chroniques…

A l’inverse, une situation professionnelle en CDI, aucun crédit à la consommation, une petite épargne alimentée régulièrement, un apport financier à consacrer à votre projet, l’achat d’un bien immobilier dont le prix est raisonnable par rapport à vos revenus seront autant de critères positifs dans l’évaluation de votre dossier.

L’apport personnel est est un signe fort que vous envoyer à votre Banque afin de lui donner confiance en votre profil emprunteur et donc, non seulement obtenir votre crédit mais aussi aux meilleurs conditions.

Cette somme d’argent dont vous disposez et que vous souhaitez consacrer à votre acquisition immobilière reflète votre capacité d’épargne antérieure. Au plus votre apport est conséquent, au plus votre Banque vous fera donc confiance.

En règle générale, les établissements bancaires exigent un apport personnel minimum représentant 10% de la somme empruntée.

Il est donc important de soigner votre profil emprunteur et de bien préparer votre dossier de crédit avant de pousser la porte d’une banque.

Les grandes étapes du Prêt Immobilier

Depuis la signature du compromis de vente d’un bien immobilier chez le Notaire jusqu’au jour de signature de l’acte définitif, l’emprunteur dispose en moyenne de 3 mois maximum pour finaliser son montage immobilier.

Ces trois mois laissent une faible marge de manœuvre pour réunir les pièces administratives indispensables, soumettre son dossier, comparer les offres bancaires et obtenir un accord définitif pour le déblocage des fonds.

Pour cette raison, il est nécessaire de bien connaître les étapes et les délais impartis afin d’optimiser sa démarche de recherche de crédit immobilier. La frise ci-après vous permettra d’y voir plus clair grâce à une vue d’ensemble synthétique.

délais crédit immo

Les grandes étapes de l’obtention d’un crédit immobilier (cliquer pour agrandir)

Le premier rendez vous dans votre banque est consacré à l’étude de votre dossier et à la faisabilité ou non de votre projet.

En effet, le coût de votre projet à venir sera évalué et déclaré faisable en fonction du montant que vous souhaitez emprunter et du coût de l’achat espéré.

Votre capacité d’emprunt, c’est à dire la somme d’argent que peut vous prêter la banque sera calculé principalement en fonction de vos revenus et donc du montant maximum des mensualités que votre situation financière vous autorise à consacrer au remboursement de votre Crédit.

Même si certains établissements bancaires acceptent encore de financer des projets immobiliers à 110% (prix du logement + frais de notaire), c’est de moins en moins le cas aujourd’hui. Dans la mesure du possible, prévoyez donc de pouvoir auto financer les frais de notaire (environ 8 à 10% du prix de vente du bien).

Au terme de ce premier entretien, le conseiller bancaire vous donnera (ou non) un accord de principe duquel découlera d’autres étapes avant la signature définitive de votre crédit immobilier.

Vous obtiendrez ensuite une offre de prêt officielle qui précisera de manière très précise toutes les conditions et caractéristiques de votre crédit immobilier.

Avant l’acceptation de cette offre, vous serez soumis à un délai légal de réflexion de 10 jours afin de vous permettre de ne pas signer l’offre avec trop de précipitation.

Dès le 11ème jour, vous pourrez signer votre offre qui formalisera à l’organisme financier votre accord avec les termes du crédit qui vous sont proposés.

Attention : cette offre n’est valable que 30 jours.

C’est à cette étape de vos recherches qu’il faudra faire le tour des différentes banques afin de trouver l’offre de crédit la plus avantageuse, c’est à dire celle qui répondra au mieux à vos besoins tout en étant la plus économique.

Les pièces justificatives à prévoir pour l’obtention d’un Crédit Immobilier

Plusieurs pièces justificatives seront demandées par la banque pour monter votre dossier de crédit :

  • votre compromis de vente
  • vos 2 derniers avis d’imposition
  • vos 3 derniers bulletins de salaire
  • vos 3 derniers relevés de compte bancaire
  • votre pièce d’identité (valide)
  • un justificatif de votre domicile actuel

Certaines pièces complémentaires pourront être demandées par la banque afin d’évaluer au mieux votre capacité d’emprunt (copie de votre contrat de travail, échéanciers de vos crédits en cours…).

Que coûte vraiment un Emprunt Immobilier ?

coût d'un crédit immobilier

Quel est le prix d’un Crédit Immobilier ?

Une offre de prêt immobilier compétitive est souvent synonyme d’un taux d’emprunt bas. Cependant, le taux auquel vous empruntez n’est pas le seul paramètre à prendre en considération lorsque vous validez votre crédit immobilier.

En effet, plusieurs autres paramètres déterminants sont à considérer dans l’étude de la proposition qui vous sera faite par votre banque afin de définir ce que vous coûtera mensuellement votre crédit.

Le taux d’intérêt

Le taux d’intérêt est le pourcentage du capital restant dû qui engendre les intérêts que vous devez rembourser à la banque chaque année en plus de du capital emprunté, pendant la durée totale du crédit immobilier.

Par commodité, le calcul de remboursement annuel est mensualisé et donne lieu aux échéances de Prêt.

Les intérêts d’emprunt étant calculés sur la base du capital restant du, au plus le crédit avance et le temps passe, au plus vous remboursez du capital donc au plus le capital restant du diminue et avec lui le montant des intérêts.

Malgré tout, au plus la durée d’un crédit immobilier est longue, au plus le coût final est élevé.
Le taux d’intérêt peut être fixe (constant sur toute la durée du crédit), variable ou semi variable.

Pour l’établissement bancaire, c’est à dire le créancier, le taux d’intérêt représente la rémunération pour le service qu’il fournit à l’emprunteur (le prêt d’argent) et il a aussi pour but de couvrir le risque encouru de ne pas être remboursé.

L’assurance emprunteur

Cette assurance permet à la banque d’être certaine que vous pourrez continuer à rembourser votre prêt immobilier en cas de problème.

En effet, c’est elle qui prend le relais de vos remboursement en cas de décès, invalidité, incapacité ou perte d’emploi sous conditions contractuelles…

Le coût de cette assurance est à ajouter au montant du crédit emprunté. C’est généralement un pourcentage du capital emprunté contrairement aux intérêts qui sont un pourcentage du capital restant dû.

La conséquence de ce mode de calcul est que les mensualités d’assurance ne sont pas dégressives tout au long de la durée du Crédit mais fixent du premier au dernier mois.

Elle n’est pas obligatoire mais votre banque l’exigera dans la grande majorité des cas pour se garantir des risques liés au non remboursement du crédit.

Elle peut être souscrite aussi bien auprès de votre banque qu’auprès d’un autre organisme indépendant.

En effet, depuis septembre 2010, la loi Lagarde rend possible la délégation d’assurance et vous permet de choisir votre assurance de crédit en toute liberté et où vous le souhaitez.

Le lissage de Prêt

Si votre emprunt est composé de plusieurs prêts (par exemple, prêt principal + PTZ + PEL…), cette opération, en jouant sur la durée et le différé des différents prêts, permet de vous garantir des mensualités constantes pendant toute la durée de votre crédit.

Même s’il permet d’adapter les mensualités de remboursement au plus prés de vos exigences, le lissage a un coût.

Les garanties demandées par la banque pour un Prêt Immobilier

En plus de l’assurance emprunteur, la banque exige le plus souvent une garantie supplémentaire pour encadrer au maximum le « risque » qu’elle prend en vous prêtant de l’argent.

Cette garantie porte sur le bien immobilier en lui même et permettra à la banque de récupérer les sommes prêtées, en cas de problème lié au remboursement des échéances de votre crédit.

Cette garantie peut être de différentes natures mais générera la plupart du temps un coût supplémentaire au capital emprunté

L’hypothèque

En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque dispose du droit de saisir le bien immobilier acheté à crédit pour le vendre aux enchères et récupérer tout ou partie de la somme d’argent prêtée.

Bien que très sécurisante pour une banque, cette option est couteuse car elle intègre des frais de timbres ou d’enregistrement similaires à ceux que l’on peut trouver dans les frais de notaire.

Si vous en avez la possibilité, évitez ce type de garantie onéreuse sur des emprunts de faible montant.

Le privilège de prêteur de deniers

Elle a un principe similaire à l’hypothèque sauf qu’elle porte sur un bien immobilier déjà acquis dans votre patrimoine immobilier.

L’acheteur, via un acte notarié, met donc en garantie un bien immobilier acquis que la banque pourra saisir et revendre en cas de non remboursement du prêt immobilier.

Le cautionnement bancaire

Le principe est porté sur la mutualisation des risques. Il est versé à la société de cautionnement une caution dont le montant est proportionnel à celui du crédit dés le versement des fonds.

Il comprend la rémunération de la société et un abondement à un fonds mutuel de garantie. C’est ce fonds qui sera utilisé en cas de défaillance de remboursement. La caution bancaire est en grande partie récupérée par l’emprunteur une fois le crédit soldé.

Cette option est donc moins onéreuse que l’hypothèque car au terme du crédit, tout ou partie de la somme est reversée à l’emprunteur si aucun problème n’est intervenu dans le remboursement du crédit.

Le cautionnement des mutuelles fonctionnaires

Elle n’est accessible que sous certaines conditions pour les titulaires de la fonction publique. La mutuelle se substitue donc à l’hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers.

Ce cautionnement n’est accessible qu’auprès de certaines banques ayant signé un accord particulier avec les mutuelles de fonctionnaires.

La plus connue est la CASDEN qui prend d’ailleurs en charge l’intégralité des frais de garantie lié à l’achat du bien immobilier.

Cette caution est très rentable car elle est gratuite.

Le nantissement

C’est une épargne de sécurité que l’acheteur propose comme garantie à la banque en échange de l’argent emprunté (assurance vie, actions placées…).

En cas de problème, l’organisme financier pourra ainsi les revendre et se rembourser les sommes non acquittées par l’acheteur.

Cette solution est une alternative à l’hypothèque. Elle est peu coûteuse mais elle nécessite un portefeuille bien garni…

Ces frais englobés dans votre offre de prêt formaliseront le coût total de votre crédit c’est à dire le montant final que vous aurez à payer en plus de la somme empruntée.

Comment comparer des offres de prêt sans se tromper ?

Offre de prêts

Comment trouver le meilleur Crédit ?

Des obligations pré contractuelles c’est à dire des informations obligatoires que la banque doit vous apporter avant la signature de votre crédit, sont désormais encadrées par la loi.

Elles sont au nombre de 4 :

  • la présentation du professionnel avec lequel vous signez
  • la FISE (fiche d’information standardisée européenne) à savoir les informations sur le crédit que vous contractez
  • la mise en garde sur la solvabilité de l’emprunteur (« un crédit vous engage… »)
  • le devoir de conseil que se doit de respecter votre banque

Dans cet objectif de clarté, un indicateur de comparaison essentiel des crédits immobiliers a été conçu, il s’agit du TAEG

Le TAEG, l’arme fatale de l’emprunteur

Depuis le 21 mars 2016, l’indicateur conventionnel appelé jusque là TEG (Taux Effectif Global) s’est changé en TAEG ( Taux Annuel Effectif Global).

L’incidence pour le consommateur est positive car ce changement accentue la transparence de la banque vis à vis de son client dans un souci de protection du consommateur.

Désormais, le TAEG intègre tous les frais afférents au crédit, du taux au coût de l’assurance emprunteur en passant par les frais de dossiers que vous facturera la banque avec laquelle vous signerez.

Le TAEG ne peut dépasser le taux de l’usure, un taux réglementaire fixé chaque trimestre par la Banque de France.

La comparaison des TAEG est donc un indicateur solide qui vient synthétiser la comparaison des éléments que nous venons d’évoquer : taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, le coût de la garantie du crédit immobilier …

Le tableau d’amortissement, pour que rien ne vous échappe

Ce document sous forme d’échéancier vous est remis par votre banque lors de votre emprunt immobilier.

Il permet au client de savoir exactement ce qu’il aura à payer mois par mois pour son crédit immobilier, sur toute la durée de son emprunt, en détaillant le montant de la somme empruntée, le montant des intérêts qui en découle mais également le coût de l’assurance emprunteur.

Vous pouvez donc y visualiser de manière précise l’amortissement de votre crédit, c’est à dire l’évolution du remboursement du capital emprunté à proprement parlé par rapport au remboursement des seuls intérêts du prêt immobilier.

Ce document est essentiel pour comparer correctement les différentes offres qui vous sont proposées.

Comparez des offres de Prêt identiques ou ne comparez pas

Pensez à comparer des offres les plus identiques possibles.

En effet, une offre proposée sur une durée de 20 ans n’aura pas le même coût, le même taux ou encore les mêmes conditions d’emprunt qu’une offre calculée sur une durée de 25 ans.

Les petites options payantes à ne pas négliger

Enfin, prenez aussi en compte toutes les petites options payantes qui peuvent se rajouter au crédit initialement prévu :

  • le coût d’un éventuel remboursement anticipé de votre crédit
  • la modularité de votre prêt, c’est à dire la possibilité d’augmenter ou réduire vos mensualités initialement définies
  • les frais bancaires

Concernant ce dernier point, n’oubliez pas de comparer également les frais bancaires des différents organismes financiers que vous démarcherez dans le cadre de votre prêt immobilier.

En effet, le plus souvent, votre conseiller vous demandera d’héberger votre salaire auprès de la banque par laquelle vous passerez pour signer votre crédit immobilier.

Il est donc important de se soucier du coût de votre futur carte bancaire, des frais de tenue de compte, des différents services payants ou gratuits proposées par les banques.

Ces dépenses peuvent sembler minimes mais passent souvent du simple au double d’une banque à l’autre et le coût total peut être significatif sur la durée total d’un emprunt.

Comment obtenir la meilleure offre de Crédit Immobilier, le meilleur taux ?

Pour trouver le crédit le plus avantageux, le meilleur taux immobilier du moment, l’offre de prêt la plus rentable financièrement, le meilleur moyen est de faire jouer la concurrence en effectuant un maximum de simulations dans un maximum d’organismes bancaires.

Faites le tour des banques, faites jouer la concurrence !

Une banque est une société comme une autre, à but lucratif. Elle se fixe donc des objectifs de rentabilité.

La marge qu’elle met en place sur ses produits et notamment les crédits immobiliers est libre. Dans notre économies de marché, les banques sont en concurrence et suivant la période et leur politique commerciale respectives, ce que vous obtenez chez l’une, vous pouvez ne pas l’obtenir chez l’autre, à dossier et critères similaires.

Ne vous cantonnez donc pas à faire une demande de crédit uniquement auprès de votre bon vieux conseiller bancaire qui suit votre famille depuis 2 générations.

Démarchez plusieurs organismes bancaires afin de vous faire une idée réelle de l’offre qui vous est proposée et pour vous permettre d’opter pour la meilleure possible.

Pour faire baisser un taux de crédit, présentez au conseiller le devis d’une banque concurrente. A lui de s’aligner s’il souhaite vous voir signer…

Par ailleurs, suivant les périodes, les politiques commerciales des banques ne sont pas les mêmes et varient d’une banque à l’autre. A certains moments de l’année, certaines banques sont en recherche de clients pour augmenter leur porte feuilles…

Soyez attentifs à cela, écoutez la radio, regardez la tv, lisez la presse spécialisée papier ou internet, sondez la tendance, sachez profiter de ces opportunités.

Négociez !

Une offre attire votre attention et tous les critères semblent être réunis pour vous engager. Pourtant, en vous penchant sur les frais de tenue de compte, vous vous apercevez que ces derniers sont très élevés. Négociez-les auprès du conseiller.

Exemple : un 2ème salaire hébergé auprès de la banque peut entraîner un rabais sur la 2ème ouverture de compte, une 2ème carte de retrait gratuite peut être négociée, l’achat de parts dans la banque, la souscription de contrats d’assurance, le rapatriement d’un livret peuvent pousser votre conseiller à vous faire un rabais intéressant sur certains frais liés à votre crédit…

Passez par un courtier en Crédit Immobilier

Il s’agit d’un professionnel qui s’occupera à votre place de présenter votre dossier aux banques afin de vous proposer la meilleure offre de prêt qu’il obtiendra.

Démarchage, comparaison des taux et des conditions, composition du prêt… vous n’avez (presque) rien à faire.

Ce service est souvent gratuit car le courtier ne se rémunère pas sur ses clients mais auprès des établissements bancaires en fonction du volumes d’affaires qu’il leur apporte.

Soumettre un dossier béton à votre banque

Au plus votre situation est solide, au plus le banquier voudra vous conquérir.

Pas de crédit en cours, une situation professionnelle stable, des économies en banque ou sur un livret sont autant de points positifs qui inciteront le conseiller à vous proposer la meilleure offre possible afin de vous avoir en tant que client.

La constitution de ce profil idéal doit être anticipée, plusieurs années à l’avance quand c’est possible !

Les Prêts aidés qu’il faut connaître pour votre achat immobilier

Certains prêts avantageux existent et peuvent venir compléter votre prêt immobilier classique.

Le PTZ

Le Prêt à Taux Zéro est un prêt sans intérêt accordé par l’état qui complète un crédit immobilier classique. Il est accordé aux propriétaires n’ayant pas accédés à la résidence principale dans les 2 dernières années qui précèdent l’offre.

Tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles au PTZ et son montant diffère selon la région de l’achat immobilier, les revenus de l’emprunteur et la composition de son foyer fiscal.

Il a été mis en place pour faciliter l’accession immobilière aux ménages français modestes.

L’ecoPTZ

L’Eco Prêt à Taux Zéro est un prêt sans intérêt proposé par l’état destiné à financer des travaux de rénovation énergétique sous certaines conditions de performance et de mise en oeuvre.

Il peut être d’un montant de 30 000€ maximum et octroyé sans conditions de revenus pour des résidences principales construites avant 1990.

Le PEL

Le Plan Epargne Logement est un produit d ‘épargne que vous pourrez débloquer à partir de 4 ans d’ancienneté et jusqu’à 10 ans pour accéder à un taux préférentiel lors d’un achat immobilier.

Ce prêt est complété par un abondement de l’état qui dépend du bien immobilier acheté, de la somme économisée, du temps pendant lequel votre épargne a été constituée mais également de la date à laquelle votre PEL a été ouvert.

Depuis 2011, il peut être utilisé pour financer l’achat d’une résidence principale, qu’elle soit neuve, ancienne ou que ce soit une construction.

Mais le PEL peut aussi permettre l’achat d’un parking pour sa résidence principale, d’un logement à une SCI, ou la construction d’une extension.

Le PEL peut être transféré, sous certaines conditions, à un ascendant, descendant ou membre d’une famille.

Le montant prêté est fonction des intérêts obtenus durant l’existence du PEL, dans le respect d’un plafond de 92 000€.

Une prime de l’Etat (entre 40 et 100% des intérêts capitalisés) permet d’augmenter le montant auquel vous avez droit, dans la limite du plafond.

La durée de remboursement peut varier entre 2 et 15 ans et son taux entre 2.20% et 6.32% suivant l’année d’ouverture du PEL.

Suivant la période et le niveau des taux d’emprunts constatés sur le marché, notamment quand ces derniers sont particulièrement bas, le PEL n’est pas forcément très intéressant.

Le CEL

le Compte Epargne Logement a le même principe que le PEL. La principale différence est que le CEL peut être débloqué pour le financement de travaux dans votre habitation (soumis à conditions).

Son ancienneté doit être d’au moins 18 mois et un abondement de l’état est également possible selon l’ancienneté de l’épargne, les intérêts acquis pendant la durée de l’épargne et le bien financé.

Même remarque qu’avec le PEL concernant l’avantage du taux d’emprunt, tout dépend de la période !

Le Prêt Conventionné

Ce type de prêt est souscrit en remplacement d’un prêt immobilier classique. Son intérêt principal est, tout comme le PAS, de bénéficier des APL (aides au logement personnalisées) pour le remboursement du bien acheté.

Il est accessible sans condition de ressources, pour le financement de votre résidence principale (construction, achat neuf ou ancien) mais également pour des travaux de rénovation ou d’agrandissement.

Il peut être, tout comme le prêt classique, complété par d’autres types de prêts (PTZ, prêt 1% logement…). Pour vous le proposer, votre banque doit avoir signé une convention avec l’état.

Attention cependant car le taux proposé pour le prêt conventionné est bien supérieur à un prêt classique. Il permet néanmoins certaines économies sur les frais de notaire, le montant de la TLE (taxe locale d’équipement pour les constructions), réduction des frais de dossier…

Le PAS

Le Prêt d’Accession Social a un fonctionnement identique au prêt conventionné. C’est donc prêt aidé proposé par l’Etat (par l’intermédiaire de conventions avec les établissements bancaires).

Il est destiné aux personnes ayant des revenus modestes pour leur permettre l’accès à la propriété ; il est donc soumis à conditions de revenus.

Ce type de prêt peut permettre le financement intégral du bien immobilier destiné uniquement à l’acquisition d’une résidence principale.

Vous pouvez en bénéficier pour l’achat d’un logement neuf, ancien ou une construction, sous conditions de ressources. Ces plafonds de ressources sont les mêmes que ceux utilisés dans l’éligibilité du Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Le PAS peut aussi être employé pour des travaux de rénovation de votre résidence principale.
Son montant dépendra de la composition de votre foyer ainsi que de la région ou l’achat est réalisé.

La durée de remboursement du PASS varie entre 5 et 30 ans et sont taux d’emprunt de 2.90% à 3.35%.

Suivant la période et le niveau des taux immobiliers du marché, notamment quand ces derniers sont particulièrement bas, le PAS n’est donc pas forcément très rentable lui non plus.

Son principal avantage réside dans le fait qu’il donne droit au bénéfice des APL.

Le Prêt Relais

Ce type de prêt est mis en place pour permettre l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente de votre bien immobilier actuel. La valeur du premier bien servira donc d’apport pour l’achat du second.

La banque vous fera l’avance du montant que constitue votre ancien logement pour l’acquisition du nouveau.

Ce prêt à généralement une durée de 12 ou 24mois et ne permet pas de financer à hauteur du prix estimé de votre bien immobilier actuel.

Ce type de prêt offre à l’acheteur une solution intéressante de transition entre la vente et l’achat de ses biens immobiliers dans la mesure où ce prêt relais court sur une période courte.

Attention donc a bien évaluer la possibilité de vendre rapidement votre bien immobilier actuel. En effet, si ce dernier n’est pas fini de rembourser, passée la période du Prêt Relais, vous vous retrouverez avec deux crédits à honorer (celui qui était en cours et le nouveau !)

Le Prêt Action Logement

Anciennement nommé 1% Logement ou 1% patronal, ce prêt est proposé aux employés dont l’entreprise est constituée de 10 salariés et plus.

Pour une acquisition

La Prêt Action Logement peut financer un bien immobilier neuf ou à construire, un logement sans travaux, qui constituera votre résidence principale. Son montant varie entre 7 000 et 25 000€ selon la zone géographique ou se situe l’opération.

Le taux d’intérêt de ce Prêt est de 1%, hors assurance et sa durée de remboursement est de 20 ans maximum.

Cependant, l’entreprise est libre d’imposer sa propre durée maximum de remboursement.

Le Prêt Action Logement peut être considéré comme un apport par votre banque lors de la constitution d’un plan de financement.

Pour des travaux

Le prêt immobilier travaux d’action logement était plus connu sous le nom « Pass-travaux » jusqu’en 2010, avant de devenir le « Prêt travaux d’amélioration et d’agrandissement » depuis 2012.

Il est une variante du Prêt Action logement pour l’acquisition et obéit donc aux mêmes règles d’accessibilité.

Son taux d’intérêt est de 1%, hors assurances et sa durée de remboursement peut varier de 10 à 15 ans suivant le montant emprunté.​

Les travaux éligibles à ce Prêt sont :

  • Les extensions d’une surface habitable de 14 m2 minimum
  • Les travaux d’amélioration de l’habitation (mise aux normes, confort, décoration, etc.)
  • Les travaux de rénovation énergétique du logement (isolation, chauffage, ventilation, etc.)

Son montant maximum peut varier de 10 000 à 15 000€ suivant la nature des travaux.

Le Prêt Action Logement, qu’il soit sollicité pour un achat ou des travaux, n’est en aucun cas lié au contrat de travail du salarié qui en bénéficie. Par conséquent, en cas de départ contraint ou voulu de l’entreprise, aucun remboursement par anticipation ne vous sera demandé.​

Le prêt aux fonctionnaires

Accordé aux titulaires de la fonction publique qui n’ont pas accès au Prêt Action Logement, il ne peut être proposé qu’en complément d’un prêt conventionné ou d’un PAS.

Certaines banques proposent également des crédit à taux préférentiel uniquement destinés aux agents de la Fonction Publique du fait de la stabilité de leur emploi.

Rassurez vous, si vous êtes fonctionnaire, votre conseiller bancaire ou votre courtier ne manquera pas de vous en parler…

Le prêt des collectivités territoriales

Ce Prêt peut être accordé localement pour l’acquisition de votre logement et dépend de la région, commune ou département dans lesquels vous vivez. Ces dernières n’ont pas l’obligation de proposer ce Prêt, il vous incombe donc de vous renseigner suivant votre lieu de résidence.

Le prêt des caisses de retraite complémentaire ou mutuelle

Selon votre statut professionnel, vous avez peut être la possibilité de bénéficier d’un crédit immobilier à taux bonifié auprès de ces organismes.

Ce prêt est octroyé à titre complémentaire pour l’achat d’une résidence principale. Les modalités pour en bénéficier dépendent de l’organisme auquel vous êtes affilié.

Et que devient votre crédit immobilier en cas de revente ?

Lorsque vous revendez un bien immobilier acquis à l’aide d’un Prêt Immobilier, vous pouvez être confronté à plusieurs situations distinctes :

  • Le crédit immobilier est remboursé

Dans ce cas, vous empochez le fruit de la vente. Suivant l’évolution des prix de l’immobilier entre le moment où vous avez achetez et le moment où vous avez vendu, suivant ce que vous a coûté votre crédit (notamment en terme d’intérêts), il peut être intéressant de calculer si vous avez réalisez ou non une plus value.

Dans l’idéal, il est même fortement conseillé d’anticiper ce calcul au moment de l’achat pour vous éviter toute mauvaise surprise.

  • Le crédit n’est pas totalement remboursé

Si votre Prêt est encore en cours de remboursement au moment de la vente de votre bien, vous devrez vous acquitter d’indemnités de remboursement anticipées représentant environ 3% du Capital restant dû, sauf si vous avez négocié ces frais auprès de votre Banque.

Depuis 1999, une exonération est cependant prévue en cas de décés de l’emprunteur, de mutation professionnelle ou de perte d’emploi..

Si le crédit n’est pas totalement remboursé, deux cas sont alors possibles :

  • le prix de la vente couvre le capital restant dû

Dans ce cas, le capital restant du est remboursé par anticipation moyennant les frais cités précédemment et vous empochez le surplus éventuel. Sous certaines conditions, le transfert de votre Prêt en cours peut avoir lieu pour financer un nouvel achat.

  • le prix de la vente ne couvre pas le capital restant dû

Dans ce cas, vous avez une dette envers votre banque qui peut en exiger le règlement. Sous certaines conditions, votre Prêt en cours peut être maintenu après la vente de votre logement ou transféré au nouvel acheteur avec l’accord de l’Etablissement bancaire.

Soyez donc prudent et n’oubliez pas qu’il est parfois préférable de mettre temporairement votre bien immobilier en location pour compenser vos échéances de Crédit plutôt que de le vendre à perte !

La renégociation ou rachat de Prêt Immobilier, c’est facile et ça marche !

La baisse des taux immobiliers sur les marchés financiers ont un impact direct sur les taux d’intérêt que proposent les banques aux particuliers. Ils peuvent, dans certaines conditions, vous apporter une diminution de vos mensualités et/ou une baisse de la durée de votre crédit.

En effet, le taux que vous avez obtenu lors de la signature de votre prêt n’est pas définitif. Il peut donc être réajusté lors d’une renégociation ou d’un rachat.

Deux solutions s’offrent à vous :

  • La renégociation du Crédit Immobilier

La banque avec laquelle vous avez signé à l’origine votre crédit immobilier accepte de le re calculer à votre avantage grâce notamment à la baisse du taux d’intérêt initialement fixé.

Votre banque vous fera donc signer un avenant à votre prêt immobilier initial avec un taux d’intérêt plus faible, ce qui aura pour impact de réduire le coût total de votre crédit, soit en abaissant vos mensualités pour une durée totale inchangée, soit en conservant le montant de vos mensualités mais en réduisant la durée de votre prêt.

Une renégociation engendre des frais qui sont généralement intégralement inclus dans votre nouvelle offre. Malgré ces frais, du fait du nouveau taux immobilier plus avantageux, les économies sont souvent au rendez vous.

  • Le rachat du Crédit Immobilier

Cette opération consiste à se faire racheter son crédit immobilier par une banque différente de celle avec laquelle vous avez signé à l’origine.

La nouvelle banque vous fera donc signer un nouveau contrat, comme s’il s’agissait du premier. Des frais de dossiers vous seront également demandés par votre nouvelle banque et vous devrez également vous acquitter d’indemnités de remboursement anticipé auprès de votre banque initiale.

Toutes ces démarches sont prises en charge par la nouvelle banque et comme pour la renégociation, les frais sont intégrés à la nouvelle offre de crédit.

Pour ces démarches, n’hésitez pas à contacter un courtier qui pourra démarcher à votre place les différentes banques et vous proposer la meilleure offre de crédit immobilier au meilleur taux !

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