assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une garantie exigée par les banques lors de la souscription d’un crédit immobilier qui permet de prévenir le risque d’impayés et ainsi sécuriser la somme empruntée, tant au niveau de l’emprunteur que du prêteur.

Le rôle de cette assurance est de prendre le relais de vos remboursements, c’est à dire régler vos mensualités de crédit à votre place en cas de coup dur (décès, invalidité, chômage…). Mais la souscrire dans la banque qui vous octroie votre crédit n’est plus une obligation !

En effet, cette « caution » n’est en aucun cas gratuite : son intervention n’est rendue possible que grâce à une cotisation mensuelle que vous allez devoir payer pendant toute la durée de votre crédit immobilier. Et le tarif des banques est loin d’être une bonne affaire ! Pour cette raison il est capital de comparer et ne pas hésiter à demander la résiliation de votre assurance emprunteur si vous trouvez moins cher ailleurs.

Légalement, cette assurance n’est pas obligatoire mais dans les faits, elle est systématiquement exigée par la majorité des banques qui acceptent de vous octroyer un crédit pour le financement de votre projet immobilier. Mais une délégation d’assurance est désormais possible, c’est la loi !

Que vous vous protégiez chez elle ou ailleurs, la banque s’assure par ce biais que vous puissiez toujours lui verser le montant de votre échéance de crédit (et donc qu’elle puisse récupérer à terme la somme prêtée) et ce, même en cas de survenue d’un problème financier soudain pouvant mettre en péril votre capacité de remboursement.

  • Quel est le fonctionnement de l’assurance emprunteur ?
  • Quels risques couvre t-elle réellement et sous quelles conditions ?
  • Qu’est ce qui détermine son coût et quelles astuces faut il connaître pour obtenir la moins chère ?
  • Comment comparer efficacement des assurances de prêt immobilier
  • Comment trouver la plus compétitive en fonction de votre situation financière et personnelle ?
  • Comment réaliser des économies en la résiliant grâce à la délégation d’assurance ?

Autant de questions auxquelles nous allons répondre simplement afin que vous déteniez les clefs pour choisir votre assurance efficacement, en toutes connaissances de cause, en sécurisant votre avenir sans négliger le meilleur rapport qualité/prix pour votre crédit immobilier.

Le fonctionnement d’une assurance de prêt immobilier

L’assurance emprunteur est exigée par la banque pour la garantie d’un crédit immobilier classique, un prêt relais, un prêt in fine et parfois même pour certains crédits à la consommation. C’est notamment aussi une exigence pour le PTZ. En effet, même si ce Prêt à Taux Zéro est sans frais ni intérêts, les risques d’impayés demeurent et les banques qui le distribuent souhaitent se couvrir.

L’assurance emprunteur ne peut pas fonctionner seule et dépend toujours de votre crédit.

Elle s’arrête (ainsi que ses cotisations) lorsque les remboursements de votre crédit s’arrêtent également (fin de crédit, remboursement anticipé…).

L’assurance de prêt est un taux annuel exprimé en pourcentage. Ce taux annuel s’applique à la somme d’argent que vous prête la banque pour acquérir votre bien immobilier (le Capital emprunté). Le coût total de l’assurance du prêt dépend donc de la durée sur laquelle vous souhaitez emprunter. En effet le taux de l’assurance sera appliqué chaque année sur le capital emprunté et le résultat divisé par 12 afin de le mensualiser.

Prenons un exemple :

Un crédit immobilier d’un montant de 120 000€ est souscrit sur une durée de 20 ans au taux d’intérêt de 1,86% garanti par une assurance au taux de 0.36% du capital initial.

Au total, l’emprunteur paiera environ 15% d’intérêts et 6% d’assurance.

tarif assurance emprunteur

Coût total de l’assurance emprunteur dans le remboursement d’un crédit immobilier

Le taux de l’assurance emprunteur varie selon plusieurs critères :

  • l’âge du souscripteur à la souscription du crédit
  • son état de santé, basé sur un questionnaire médical, lors de la souscription de l’assurance
  • les garanties choisies
  • les quotités d’assurances choisies

Les différentes garanties de l’assurance de prêt

Différentes garanties peuvent être souscrites dans l’assurance de prêt selon les risques contre lesquels vous souhaitez vous protéger.

Certaines garanties sont proposées systématiquement et sont considérées comme indispensables, pour ne pas dire obligatoires, par la banque lors de la signature d’une assurance de prêt. Sans ces garanties, la banque ne vous prêtera pas d’argent.

D’autres sont optionnelles et à considérer en fonction des besoins et des potentiels « risques » de chacun.

En cas de problème, les garanties que vous aurez intégrées dans votre assurance de prêt pourront donc être utilisées pour rembourser le crédit à votre place.

Pour la garantie décès par exemple, l’assurance de votre prêt prendra le relais de vos cotisations et paiera tout ou partie du crédit à votre place (en fonction des taux d’assurances choisis et des conditions prévues dans votre contrat d’assurance de prêt).

Les garanties de base

  • le décès ; décès de l’emprunteur et/ou du co emprunteur
  • l’invalidité ; impact de votre état physique ou mental de façon permanente. Elle peut être un état ponctuel ou total de vos capacités vous empêchant d’effectuer vos anciennes missions, qu’elles soient professionnelles ou non
  • l’incapacité ; impact de votre état physique ou mental de façon temporaire. Il peut être ponctuel ou total et vous empêche de continuer à exercer vos anciennes missions professionnelles ou actes de la vie courante dans les mêmes conditions qu’avant l’accident

La différence entre l’invalidité et l’incapacité se situe bien dans le caractère permanent ou non de votre état de santé suite à l’accident.

Les garanties optionnelles

  • la perte d’emploi
  • le mi temps thérapeutique ; situation professionnelle à mi-temps imposée de manière ponctuelle ou permanente du fait de votre état de santé
  • maladies non objectivables ; parfois reconnues par certaines assurances de prêt, ce sont les maladies psychologiques et les maladies affectant votre dos.

Tous les emprunteurs ne sont pas sensibles aux mêmes garanties optionnelles. Ainsi, un fonctionnaire qui a la sécurité de conserver son emploi à vie n’aura pas d’intérêt à souscrire à la garantie perte d’emploi.

Les modes de calcul des assurances emprunteur

Pour bien comparer une assurance de prêt immobilier, il est important de regarder de quelle manière elle est calculée.

La plupart du temps, les assurances de prêt  sont calculées en fonction du capital initial emprunté, c’est à dire la somme dont vous avez besoin pour accéder à votre projet immobilier.

Prenons un exemple :

Emprunt : 150 000€ ;  taux d’assurance à 0.36%.

Vous devrez donc rembourser :

 150 000  x (0,36/100) soit 540€/an d’assurance

Ce montant est à diviser par 12 pour obtenir le montant mensuel que vous aurez à payer tous les mois durant toute la durée de votre crédit.

Soit : 540 / 12 = 45€/mois.

Ce montant fixe sera ainsi compris dans vos mensualités de remboursement.

Certaines assurances ne sont pas calculées en fonction du capital initial emprunté mais en fonction du capital restant dû. Le taux de ces assurances est plus élevé mais le mécanisme de calcul entraîne des montants mensuels dégressifs (puisque le capital restant dû est lui aussi dégressif par définition). Elles peuvent être un bon moyen de réaliser des économies conséquentes sur le coût de l’assurance d’un crédit immobilier. Seule une délégation d’assurance peut vous faire bénéficier de cet avantage financier.

La réglementation de l’assurance des prêts immobiliers

Avant 2010, les banques avaient la fâcheuse tendance à vous obliger à souscrire votre assurance de prêt auprès de leur propre organisme financier. En échange de cette souscription vous pouviez même bénéficier de réduction de taux d’emprunt voir même de l’acceptation de votre crédit immobilier alors même que votre dossier était jugé jusqu’à lors un peu bancal. C’est malheureusement toujours un peu le cas mais désormais, c’est illégal !

En effet, la loi Lagarde mise en place le 1er juillet 2010 et renforcée par la loi bancaire de 2013 encadre désormais de manière stricte les obligations qui incombent aux organismes financiers et aux assurances vis à vis de leurs clients.

Certaines informations sont maintenant obligatoires et notamment l’obligation de la banque d’informer son client sur les tenants et les aboutissants de l’assurance emprunteur et la possibilité de la souscrire auprès de l’organisme de son choix. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance.

Changer d'assurance emprunteur

Le monopole des banques sur l’assurance emprunteur

Selon l’UFC QUE CHOISIR, entre 600 millions et 1,4 milliard d’euros de primes d’assurance emprunteur sont actuellement détenues par les établissements bancaires du fait de leur ancien monopole. La délégation d’assurance généralisée redistribue les cartes et permet désormais aux emprunteurs de réaliser de véritables économies en faisant jouer la concurrence et en souscrivant moins cher ailleurs à garanties équivalentes.

Prenons un exemple :

Un couple trentenaire contracte un crédit immobilier d’un montant de 150 000€ au taux de 2% (hors assurance) sur une durée de remboursement de 20 ans. Assurés à 100% chacun, le coût total de l’assurance proposée par la banque s’élève à 16 800€. Avec une délégation d’assurance chez un autre assureur, ce couple peut espérer ramener ce montant à 6 952€, soit une économie de 9 848€ sur la durée complète du prêt.

Soit un coût total de crédit de 48 918€ avec l’assurance Banque et 39 070€ avec une délégation d’assurance.

délégation d'assurance

Le manque à gagner à ne pas profiter de la délégation d’assurance emprunteur

Comment résilier son assurance emprunteur ?

Peu de personnes comparent les assurances de prêt lors de la signature de leur crédit immobilier. Et c’est bien dommage car elles ignorent souvent que le gain qu’elles peuvent économiser sur leur assurance de prêt peut se révéler très important.

Née de ce constat et dans le but de renforcer la liberté du consommateur afin qu’il puisse revenir plus facilement sur ses choix, une succession de lois ont été votées depuis 2010.

Plusieurs périodes sont à distinguer :

  • avant 2010 : le petit chantage des banques sur la souscription des assurances de prêt était monnaie courante « si vous signez l’assurance de prêt avec nous, je pourrai faire baisser votre taux immobilier de 0.5% … »
  • depuis 2010 : la loi Lagarde est votée et rend possible la délégation de l’assurance emprunteur. Cela signifie que vous pouvez désormais signer votre assurance emprunteur auprès de l’organisme de votre choix et vous n’êtes plus forcé de le faire auprès de la banque qui finance votre Crédit immobilier.
  • depuis le 26/07/2014 : application de la Loi Hamon. En plus du choix de l’organisme auprès duquel vous allez souscrire votre assurance emprunteur, la loi Hamon vous permet de résilier votre contrat d’assurance de prêt, à tout moment, au cours de la 1ère année de vie de votre assurance de prêt.
  • depuis le 01/03/2017 : l’amendement Bourquin voté tout récemment par les parlementaires permet désormais, pour tous les contrat de prêts signés à compter du 01/03/2017, de résilier à la date anniversaire et pendant toute la durée de votre crédit, votre assurance emprunteur.
  • À partir du 01/01/2018 : la disposition évoquée ci-dessus s’applique à tous les contrats d’assurances de prêt et ce, quelque soit la date de signature de ceux-ci.
résilier assurance crédit

Les possibilités de résiliation de l’assurance emprunteur

Pour que la résiliation de votre assurance emprunteur soit possible, une demande doit être faite à votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai prévu contractuellement. La banque aura alors 10 jours pour vous répondre. N’ayez crainte, votre nouvelle assurance connaît tous les mécanismes de cette procédure et vous assistera dans cette démarche. C’est gagnant-gagnant, vous économisez de l’argent, elle gagne un client !

Pour que votre demande de résiliation soit acceptée, la nouvelle assurance de prêt doit apporter, au minimum, les mêmes garanties que celle que vous aviez jusqu’à présent.

C’est à dire que si votre ancienne assurance comportait les risques décès, invalidité et incapacité couvertes à hauteur de 100%, la nouvelle assurance de prêt devra comporter au moins ces mêmes garanties.

Attention :

Une erreur courante engendrant le refus de résiliation de votre ancienne assurance de prêt concerne souvent les jours de carence à partir desquels se déclenchent vos garanties.

On distingue 3 franchises, exprimées en jours, au delà desquels l’assurance de prêt commencera à rembourser à votre place si un coup dur se produit :

  • 30 jours
  • 90 jours
  • 180 jours

Ainsi, si votre précédente couverture d’assurance mentionnait une franchise de 30 jours sur la garantie invalidité et que la nouvelle en exprime une à 90 jours, votre précédente assurance de prêt ne pourra pas être résiliée car les nouvelles conditions d’assurances n’expriment pas le même nombre de jours de franchise.

Pensez donc à vous pencher sur les conditions générales de votre contrat d’assurance afin de ne pas avoir de mauvaise surprise.

Le TAEA (Taux Annuel Effectif de l’Assurance)

S’inscrivant dans la continuité de la réforme encadrant l’assurance emprunteur mise en place par la ministre Mme LAGARDE, le Décret n° 2016-607 du 13 mai 2016  fait voir le jour au TAEG (Taux d’assurance effectif global). Le TAEG a pour but de fournir à l’emprunteur l’ensemble des coûts de son crédit immobilier regroupé en un unique Taux annuel.

Ce nouveau Taux standardisé est un moyen efficace de comparer différentes offres de Prêt et donc de faire jouer la concurrence dans les meilleures conditions.

Le TAEA (Taux Annuel Effectif de l’Assurance) répond aux mêmes exigences d’information que le TAEG mais il concerne l’assurance emprunteur.

Le TAEA est calculé de la manière suivante :

TAEA  = TAEG avec assurances – TAEG sans assurances

Le TAEA impose donc aux assurances et organismes financiers vendant des assurances de crédit une mise en évidence claire et précise du taux d’assurance emprunteur permettant une lisibilité sans faille pour le consommateur.

Cette transparence obligatoire permet donc de visualiser le coût total de l’assurance sur toute la durée de votre crédit, au moyen d’un échéancier ou tableau d’amortissement. Le coût de l’assurance emprunteur doit également apparaître mensuellement.

Le TAEA est donc un bon indicateur de comparaison des différentes propositions d’assurances de Prêt immobilier.

Pensez cependant à toujours comparer des offres d’assurance identiques entre elles, c’est à dire des offres intégrant les mêmes garanties sous conditions similaires.

Quelle assurance de prêt immobilier choisir ?

Avant la signature de l’assurance de prêt, l’organisme financier qui accepte d’assurer votre crédit vous questionne sur votre état de santé c’est à dire l’état dans lequel vous vous trouvez à la date de signature de votre prêt immobilier et vos antécédents notables.

Vous avez à remplir un questionnaire médical en toute bonne foi, c’est à dire sans omission ni mensonges sous peine de vous voir refuser la prise en charge des remboursements de votre crédit en cas de survenance d’un problème lié à un état de santé faussé.

En fonction de l’étude des réponses faites au questionnaire, c’est ensuite à l’assureur de décider s’il accepte ou non de se porter caution de votre crédit immobilier.

Pour une personne en bonne santé, il n’y a généralement pas de problème. Mais pour les autres… La convention AERAS existe !

s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé (AERAS)

L’assurance emprunteur est, comme nous l’avons vu, indispensable lors d’un emprunt immobilier.

Le refus de prise en charge par l’assurance des personnes ayant ou ayant eu des problèmes de santé est courant. La banque estime par ce refus que ces personnes sont plus exposées que la moyenne à des futurs problèmes de santé. Et qui dit plus exposées dit risque plus grand de ne pas rembourser leur Crédit et donc de faire jouer les garanties souscrites dans l’assurance de prêt…

Pour permettre à ces personnes d’emprunter pour acheter un logement, une convention est née en janvier 2007.

La convention AERAS, signée par les professionnels des Banques et des Assurances, rend accessible l’accès au crédit immobilier, en proposant des solutions d’assurances adaptées face aux problèmes de santé de certaines personnes.

3 niveaux sont intégrés à la convention AERAS :

1er niveau : acceptation du dossier par la convention sans surprime du taux d’assurance. Les conditions standard d’une assurance de prêt vous sont donc accordées.

2ème niveau : acceptation de votre dossier avec une surprime et/ou avec une exclusion de garantie. Par exemple, exclusion de la garantie en cas de décès.

3ème niveau : 2 conditions cumulatives doivent être respectées afin que votre dossier soit réexaminé à savoir :

  • avoir moins de 70 ans à la fin du crédit
  • montant maximum de l’emprunt 320 000€

Peu de dossiers examinés au niveau 3 de la convention sont acceptés par l’assureur (20% en moyenne). En cas de refus après le 3ème et dernier niveau de la convention, un recours auprès de la commission de médiation de la convention AERAS reste possible dans le but de trouver une solution à l’amiable à votre problème d’assurance.

Rappelons tout de même que grâce à cette convention, 99,7% des demandes d’assurances présentées ont été acceptées…

Enfin, ne négligez pas les autres assurances ! Ce n’est pas parce qu’une assurance vous a exprimé un refus sur votre état de santé que toutes les assurances vous exprimeront le même refus.

Quelles quotités d’assurances de prêt choisir ?

La quotité est le pourcentage de votre Capital emprunté qui est pris en charge à votre place par l’assurance en cas de défaut de remboursement pour une raison (le risque) couvert par le contrat que vous avez souscrit.

Ainsi, dans une situation de décès ou d’invalidité, la mensualité du Crédit sera donc prise en charge à hauteur de la quotité souscrite sur la tête de l’emprunteur concerné.

Plus cette quotité est importante, plus le montant de l’assurance est élevé.

Généralement, lorsqu’une banque octroie un Crédit immobilier à un emprunteur unique, elle lui demande de souscrire une quotité d’assurance de 100%. En cas de problème, le Capital emprunté est donc intégralement remboursé par l’assurance.

Dans le cas de deux co-emprunteurs, le choix de la quotité dépend souvent du revenu respectif de chacun. Dans ce cas, la quotité est donc le % de prêt assuré pour chaque emprunteur. La quotité totale ne peut dépasser 200% (100% sur chaque tête).

quotité assurance crédit

Choisir la quotité de son assurance emprunteur

Ainsi pour un couple, si l’emprunteur gagne 2 fois plus que le co-emprunteur, le risque financier pesant sur le co-emprunteur est plus important. En effet, si l’emprunteur subit une baisse de revenus du fait d’une invalidité intervenant en cours du crédit immobilier, le revenu du foyer sera plus impacté que si ce coup dur arrive au co-emprunteur.

Par ailleurs, en cas de décès de l’emprunteur, le montant des mensualités à supporter par le co-emprunteur risque d’être trop important compte tenu de son salaire.

Il n’est donc pas rare dans ce genre de situation de choisir une quotité d’assurance plus importante sur la tête de celui qui gagne le plus dans le couple et d’arriver à des pourcentages d’assurances choisies de type : 100% pour l’emprunteur et 50% pour le co emprunteur.

Prenons un exemple :

Un couple gagne 4 500€/mois. Monsieur gagne 3 000€/mois et Madame 1 500€/mois.

Ils supportent une échéance mensuelle de Prêt immobilier de 1 500€/mois

La quotité d’assurance choisie est de 100% sur Monsieur et 50% sur Madame.

Cela signifie donc qu’en cas d’invalidité reconnue par l’assurance ou de décès du mari, l’assurance emprunteur prendra en charge le remboursement des mensualités de Crédit à hauteur de 100%, soit 1 500€.

Dans le cas opposé, en cas d’invalidité reconnue par l’assurance ou de décès de la femme, l’assurance emprunteur prendra en charge le remboursement des mensualités de Crédit à hauteur de 50%, soit 750€. Il restera donc 750€ d’échéance à rembourser chaque mois au mari, un montant raisonnable compte tenu de ses revenus.

Ce choix de quotité semble raisonnable compte tenu de la situation financière du couple mais les co emprunteurs sont libres d’en choisir une autre.

exemples de quotités d'assurance

Exemples de quotités d’assurance emprunteur

Essayez donc de faire le bon choix en anticipant le pire, pour sécuriser au maximum votre avenir financier sans dépenser trop et inutilement…

0 Commentaires

Laisser un commentaire, poser une question

Se joindre à la discussion ?
Vous êtes libre de contribuer !

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *