nouveau ptz

Les nouvelles mesures immobilières mises en place par le gouvernement pour 2018 sont désormais votées et validées par la Loi de Finances. Elles s’appliquent donc dés aujourd’hui.

Parmi ces réformes de l’immobilier 2018, le nouveau PTZ était sans doute le plus attendu par tous les particuliers désireux d’obtenir de l’aide pour acheter leur logement à crédit et devenir enfin propriétaires.

Mais d’autres dispositifs ont également été modifiés comme l’investissement Pinel, le calcul de la taxation sur la vente des terrains constructibles, le crédit d’impôt pour la rénovation énergétique, la baisse des aides au logement, la résiliation de l’assurance emprunteur, la suppression de la taxe d’habitation ou encore les modalités de location saisonnières ou meublées…

Tour d’horizon des changements règlementaires à connaître absolument !

Le nouveau PTZ

Ce dispositif d’aide publique à l’achat devait normalement disparaître au 31/12/2017 mais la nouvelle loi de finances 2018 lui accorde un sursis.

Ce prêt sans intérêt ni frais réservé aux primo accédants dans le cadre de l’achat de leur résidence principale est finalement reconduit mais recentré sur les zones de France où il est le plus difficile d’acquérir un bien immobilier en raison des prix particulièrement élevés.

Que les futurs propriétaires se réjouissent, ils pourront donc continuer à bénéficier du PTZ pour financer l’achat de leur logement en 2018, selon des modalités qui tiennent compte du lieu où se trouve le bien immobilier, de leurs ressources et de la nature du logement acheté (neuf ou ancien) à savoir :

Achat dans le neuf

  • Zones A, A bis et B1 : PTZ reconduit à l’identique jusqu’au 31/12/2020
  • Zones B2 et C: PTZ reconduit pour deux ans, soit jusqu’au 31/12/2019

Achat dans l’ancien avec travaux

  • Zones A, A bis et B1 : abandon du PTZ dès le 01/01/2018
  • Zones B2 et C : PTZ reconduit jusqu’au 31/12/2020

Notons cependant que le PTZ dans le neuf ne pourra désormais financer que jusqu’à 20% maximum de l’achat immobilier dans les zones B2 et C contre 40% en 2017.

La réforme de la loi Pinel

La loi Pinel est un système de défiscalisation permettant aux acheteurs d’économiser jusqu’à 6000€/an d’impôts sous réserve d’investir dans un achat immobilier neuf destiné à la location pendant une durée minimale de 6 ans.

La loi de Finances prolonge également la durée de vie de ce dispositif pour 4 années supplémentaires soit jusqu’au 01/01/2021 pour les logements achetés dans les zones A, A bis et B1

La Loi Pinel est cependant abandonnée dès le 01/01/2018 dans les zones géographiques B2 et C du territoire français, considérées comme non prioritaires.

Baisse des plus values sur la vente des terrains constructibles

Le gouvernement souhaite accentuer la construction de nouvelles habitations pour lutter contre la crise du logement. Car qui dit plus de logements dit augmentation de l’offre et baisse à terme des prix de l’immobilier.

Pour inciter les propriétaires à vendre leur terrain constructible et enrayer la spéculation, l’Etat met en place dès le 01/01/2018, 3 palliers de réduction d’impôts sur les plus values qui dépendent de la nature de la construction qui sera bâtie sur lesdits terrains à savoir :

  • Exonération de 100% pour la cession de terrains destinés à bâtir des logements sociaux
  • Exonération de 85% pour la cession de terrains destinés à bâtir des logements intermédiaires
  • Exonération de 70% pour la cession de terrains destinés à bâtir des logements libres

Réforme du crédit d’impôt énergétique

Le gouvernement a décidé de renouveler le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) pour l’année 2018 en y apportant néanmoins certaines modifications.

Rappelons le principe du crédit d’impot énergétique :

Un particulier qui souhaite réaliser des travaux permettant de réaliser des économies d’énergie est récompensé par l’Etat par l’attribution d’un crédit d’impôt. Cela signifie qu’une partie des dépenses engagées dans les travaux lui seront reversées lorsqu’il effectuera sa déclaration annuelle d’impôt (jusqu’à 8000€ pour une personne seule, 16 000€ pour un couple à imposition commune rehaussé de 400€ par enfant à charge).

L’attribution de ce crédit d’impot dépend des travaux qui sont effectués (tous ne sont pas éligibles!), de l’entreprise qui effectue les travaux (qualification RGE obligatoire) des sommes dépensées ainsi que du nombre de personnes composant le foyer.

Depuis le 1er janvier 2018, le remplacement d’une chaudière à fioul n’est plus concernée par ce crédit d’impôt. Seules les chaudières reconnues comme hautement performante énergétiquement utilisant du fioul sont encore éligibles.

Quant aux travaux de remplacement des fenêtres, de pose de volets isolants et de changement de portes d’entrée, ils sont en sursis jusqu’au 1er juillet 2018. Au delà, ils ne seront plus éligibles au crédit d’impôt.

Le gouvernement à également annoncé que le crédit d’impot serait transformé dès le 1er janvier 2019 en prime ce qui permettra d’obtenir ce bonus dès la fin des travaux sans attendre la déclaration annuelle d’impot.

Baisse des APL

La forte polémique engendrée par l’annonce de la baisse des APL n’a pas découragé le gouvernement. La baisse forfaitaire de 5€/mois a été mise en place en octobre 2017. Dans le Parc social, une baisse des loyers devrait en principe compenser le manque à gagner pour les locataires.

A noter également que le dispositif qui permet de bénéficier des APL dans le cadre de l’achat de sa résidence principale à crédit, les APL accession, est purement et simplement supprimé. Un prochain arrêté devrait cependant maintenir le dispositif durant deux ans, pour les logements anciens en zone détendue.

Mais le gouvernement n’en a terminé pour autant. A l’horizon 2019, il prévoit une réforme profonde du système de calcul d’attribution des aides au logement avec notamment la prise en compte des revenus réels au jour de la demande au lieu de l’avis d’imposition N-2 demandé actuellement.

Louer son logement meublé devient plus rentable

Actuellement, toutes les personnes qui louent des logements meublés, qu’ils soient particuliers ou professionnels, doivent déclarer au impôts les sommes perçues au titre du bénéfice industriel et commerciaux (BIC).

Actuellement, les plafonds de recettes fixés respectivement à 33 200€ pour les logements meublés hors location saisonnière et 82 800€ pour les logements meublés saisonniers, vont être augmentés dès 2018.

Ces plafonds passeront à 70 000€ et 170 000€ et bénéficieront du même abattement qu’actuellement à savoir 50% sur les sommes déclarées.

Vraie bonne nouvelle pour les propriétaires de meublés.

Création d’une amende pour les locations saisonnières trop longues

La location saisonnière est un logement loué auprès d’un particulier ou d’un professionnel pour une durée courte à savoir moins d’1 an (9 mois pour les étudiants). Elle peut être louée dans le cadre de vacances, pour un stage ou encore pour un besoin ponctuel dans une ville donnée. Ces locations saisonnières ne sont jamais des résidences principales.

Depuis peu et compte tenu de l’essor de ces locations ponctuelles, certaines grandes villes comme la ville de Paris voient sensiblement baisser les locations classiques (quasiment 30 000 logements de moins à la location selon certaines estimations) au profit de ses locations saisonnières.

La conséquence principale de cette nouvelle pratique est le renforcement de la crise du logement.

Dans ce cadre, la ville de Paris met en place l’obligation de déclarer toute location saisonnière auprès de la mairie sous peine d’une amende en cas de non respect de cet impératif.

Suppression de la taxe d’habitation

Dès 2018, cet impôt jugé impopulaire et injuste, va disparaître progressivement à raison d’une réduction de l’impôt d’1/3 par année sur les 3 années à venir.

En moyenne, les français payent 1 100€ de taxe d’habitation par an. La suppression de cette taxe dépend de vos ressources ainsi que du nombre de personnes qui composent votre foyer.

Cette mesure phare de l’élection du président E. Macron devrait toucher 80% des français et coûter, à terme, 10,4 milliard d’€ à l’Etat par an.

Création d’un bail en CDD : le bail mobilité

Pour venir en aide aux personnes qui souhaitent occuper un logement pour une courte période, un étudiant pour une durée de stage par exemple, le gouvernement crée le bail mobilité.

Son principe: un bail sur mesure, pouvant aller d’une durée de 1 à 10 mois. Non renouvelable, sa particularité est de ne pas être soumise à un dépot de garantie (ou caution) par le locataire comme le prévoit un bail classique.

Le problème est qu’une absence de caution peut faire fortement hésiter un propriétaire à mettre son bien location, la caution étant la seule sécurité que le propriétaire possède si le locataire cause des dégradations au logement lors de son occupation…

Que les bailleurs intéressés par ce dispositif se rassurent : pour tranquilliser les propriétaires face à l’absence de dépôt de garantie par le locataire et les inciter à louer leur logement, le législateur a inventé un dispositif nommé “dispositif Visale“. Celui-ci prévoit gratuitement, lié au bail mobilité, une prise en charge des éventuelles dégradations dans le logement compte tenu de l’absence de caution.

Reste à savoir si ce dispositif n’entraînera pas une plus grande précarité compte tenu d’une durée de bail très faible contre 1 à 3 ans pour une durée de bail classique…

Stand by de la mesure sur l’encadrement des loyers

Cette mesure instaurée dans les grandes villes grâce à la loi ALUR a pour but d’éviter une hausse trop importante des loyers par les propriétaires lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.

En pratique, lors de la première location, le propriétaire fixe librement le loyer de son logement. Par contre, si après une période de vacance, le propriétaire souhaite louer à nouveau son logement, il devra respecter certaines conditions et sera soumis à un plafonnement de l’augmentation du loyer.

Actuellement, 1100 communes françaises telles que Paris, Lyon, Bordeaux ou encore Marseille sont concernées par l’encadrement des loyers.

Après études du gouvernement, cette mesure n’a pas eu les retombées positives escomptées et l’Etat préfère axer ses efforts sur la construction de nouveaux logements dans des zones demandées plutôt que d’étendre cette mesure à d’autres villes française. Rien n’est encore définitif mais cette mesure reste pour le moment en surveillance…

Facilité de résiliation de son assurance emprunteur

L’assurance emprunteur liée à un crédit immobilier assure la banque d’être remboursée des sommes prêtées et ce, même si l’emprunteur n’est plus en mesure de payer (invalidité, décès, incapacité temporaire à travailler…).

Dès le 1er janvier 2018, tout emprunteur pourra décider de résilier son assurance emprunteur a tout moment, quelque soit l’endroit où l’assurance a été souscrite, s’il trouve une proposition plus intéressante (à garanties égales) auprès d’un organisme concurrent.

Cette possibilité pourra dès lors lui faire réaliser de sérieuses économies sur ses échéances de crédit.

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