Le mandat de vente immobilier, soyez vigilants !

mandat immobilier

Lorsque vous confiez la vente de votre habitation à un agent immobilier, c’est lui qui s’occupe à votre place de trouver un acheteur intéressé par votre bien, au meilleur prix dans le délai imparti.

La profession des agents immobiliers est encadrée par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que par son décret d’application n° 72-278 du 20 juillet 1972.

Pour prendre en charge les démarches de mise en vente à votre place, l’agent immobilier doit vous faire signer un mandat de vente immobilier qui lui permettra, une fois le bien vendu, de toucher sa commission, aussi appelée honoraires ou frais d’agence.

Ce contrat vous engage juridiquement. Les clauses de nullité d’un mandat de vente sont nombreuses. Vous devez faire preuve de prudence !

Que faut-il connaître avant de s’engager avec une agence ? Comment savoir si le mandat que vous signez avec un agent immobilier est réalisé en bonne et due forme ? Quels sont les types de mandats qui existent ? Est-il possible de mettre fin à un mandat immobilier ?

Les frais d’agence

En échange du travail réalisé pour aboutir à la vente (publicité, recherche de l’acheteur, valorisation du bien), l’agent immobilier perçoit une rémunération. Les frais d’agence sont librement fixés mais représentent en général et en moyenne 5 à 10% du prix de vente du bien immobilier.

Le montant des honoraires doit en revanche être affiché clairement et visible du public. Ces honoraires doivent être détaillés dans le Mandat de vente qui doit préciser qui en supporte la charge (acheteur ou vendeur).

En règle générale, le montant des frais d’agence est inversement proportionnel à celui de de la transaction : plus le prix de vente est élevé, moins la commission l’est.

Définition d’un mandat immobilier

Un mandat (aussi nommé procuration) est le pouvoir donné par une personne (le mandant) à une autre personne (le mandataire) dans l’objectif qu’elle puisse agir en son nom pour un acte juridique.

Un mandat immobilier est donc un accord contractualisé entre un vendeur qui souhaite vendre son logement et un agent immobilier qui va s’en charger pour lui en contre partie d’une rémunération.

Il existe trois types de mandats :

  • le mandat exclusif qui signifie que seul l’agent immobilier avec qui vous avez signé un mandat est en charge de la vente de votre bien
  • le mandat semi exclusif qui signifie que la vente du bien immobilier peut être réalisée soit par l’agent immobilier avec qui le mandat a été signé, soit par vous même
  • le mandat non exclusif qui signifie que vous pouvez passer un accord avec plusieurs agents immobiliers qui seront en charge de la vente de votre bien

Les mentions obligatoires d’un mandat immobilier sous peine de nullité

Pour être valide, un mandat immobilier doit obligatoirement spécifier noir sur blanc certains critères, à savoir :

  • les identités de ou des personnes qui vendent le bien (nom, prénom, adresse…)
  • l’identité de l’agence ou du cabinet immobilier en charge du mandat de vente
  • les caractéristiques du bien mis en vente ainsi que son prix
  • le montant précis de la rémunération de l’agent immobilier et celui qui en aura la charge. Soulignons que les termes « tarif agence » ne sont pas suffisants. Il est important de savoir que l’agent immobilier ne peut en aucun cas être commissionné par une personne ne figurant pas dans le mandat. A cet effet, le futur acquéreur ne peut pas être la personne qui payera l’agent immobilier car il ne figure pas sur le mandat lors de sa signature.
  • le numéro d’inscription de l’agent immobilier figurant sur le registre des mandats. Toute transaction de vente ou de location d’un agent immobilier est formalisé par un numéro figurant sur un registre. C’est ce numéro qui doit être indiqué sur le mandat et il doit y figurer dès la rédaction du mandat – il ne peut pas être rajouté ultérieurement.
  • une limitation dans le temps. Lors de la rédaction du mandat, une date de prise d’effet du mandat et une date de fin d’effet du mandat doivent être indiquées de manière claire. Le terme « jusqu’à la réalisation de la vente du bien » n’est pas suffisante.
    Il est possible si les 2 parties sont d’accord, de renouveler ce mandat. La jurisprudence accepte un seul renouvellement d’1 an maximum.

Ainsi rédigé, le mandat doit être établi en autant d’exemplaire qu’il existe de parties. (un vendeur + un agent immobilier = 2 exemplaires du mandat).Il doit ensuite être remis au vendeur avant tout début de négociation.

l’agent immobilier ne peut en aucun cas commencer à faire visiter votre bien s’il ne vous a pas remis au préalable le mandat de vente stipulant qu’il est autorisé à le faire. Il peut cependant commencer à en faire la promotion en l’affichant par exemple dans la vitrine de son agence.

L’oubli, la négligence, la mauvaise inscription ou le non respect de l’une de ces règles entraînera la nullité du mandat de vente et l’impossibilité pour l’agent immobilier de toucher sa commission en cas de vente du bien.

Cas spécifiques de certains mandats immobiliers

Le mandat exclusif

Un mandat exclusif signifie que vous confiez la vente de votre bien immobilier à un seul agent immobilier.

Deux conditions sont nécessaires pour qu’un mandat soit reconnu comme exclusif :

  • le caractère d’exclusivité doit être mentionné sur le mandat et être remis au vendeur
  • la mention d’exclusivité du mandat doit apparaître en caractères très apparents

Le mandat exclusif lie le vendeur et l’agent pour un délais de 3 mois. Passé ce délai, il peut être arrêté à tout moment par l’une ou l’autre des parties sous réserve que la partie souhaitant mettre fin au mandat ait prévenue par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant la date de fin de mandat souhaitée l’autre partie.(Art. 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).

Selon un arrêt de la cour de cassation, il est possible de mettre fin à un mandat exclusif si le vendeur ne souhaite plus vendre son bien immobilier.(Cour de cassation, 30 mai 2006, n° 04-18 972).

Le mandat signé suite au démarchage

Le démarchage est une action particulière qui consiste pour une personne à proposer directement au client la vente d’une prestation, d’un service…

Le code de la consommation dans son article L 121-21 définie l’action de démarchage comme suit :

« quiconque proposant au domicile d’une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail (même à sa demande), l’achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d’achat de biens ou la fourniture de services ».

L’expression populaire « porte à porte » définit donc bien l’action de démarchage.

Un mandat immobilier signé dans des conditions de démarchage est encore plus rigoureux qu’un mandat classique afin d’encadrer au mieux la protection du consommateur.

Il doit comporter toutes les mentions citées précédemment sur un mandat classique auquel se rajoute des termes et des protections complémentaires :

  • le mandat doit comporter les articles L 121-23 et suivants du code de la consommation
  • le mandat doit être remis au client, daté et signé de sa main
  • le mandat doit comporter les conditions de renonciation. Un formulaire détachable permettant la facilité de renonciation du client doit être intégré au mandat

Le délai de rétraction d’un mandat dans le cadre d’un démarchage est de 7 jours ! Pensez-y !

Même si le mandat est finalement signé dans l’agence immobilière du démarchant, c’est l’action initiale de démarchage qui qualifie le mandat.

L’agent immobilier en signant ce mandat n’a bien souvent qu’un seul but : vendre votre bien, si possible le plus vite possible, afin de toucher sa commission.

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