Marché immobilier : Bilan 2017 et prévisions 2018

tendance des prix de l'immobilier en 2018

Quelle est la tendance actuelle des prix de l’immobilier ? Quelle sera son évolution en 2018 ?

L’année 2017 touchera bientôt à son terme et il est déjà possible de dresser un bilan des ventes de logements durant cette année écoulée.

Prendre du recul sur l’évolution du marché immobilier 2017 et conjuguer cette analyse aux réformes du nouveau Plan Logement du Gouvernement permet de dresser une tendance et d’établir des prévisions pour 2018.

Jacques Friggit l’a déjà anticipé depuis de nombreuses années, acheminons-nous vers un krach immobilier ?

Bilan des ventes immobilières en 2017

Depuis 2015, le volume des ventes de logements est en hausse chaque année par rapport à l’année précédente. 2017 confirme cette évolution.

Pour rappel, la hausse du volume de ventes durant les années précédentes était de :

  • +15.2% sur un an (797 000 transactions) en 2015
  • +6% sur un an (845 000 transactions) en 2016

Au premier semestre 2017, le nombre de transactions immobilières cumulées sur douze mois atteignait 934 000, soit une hausse de +12,7% sur un an. En région parisienne, la hausse constatée est de +20% sur la même période.

C’est un record historique puisque la moyenne nationale de ventes par mois en 2017 est de 80 000, soit 12 000 de plus que pendant la ruée vers l’immobilier des années 2000.

prévisions ventes immobilières 2018

Evolution des ventes de logements anciens

Les prix de l’immobilier en 2017

Dans l’ancien

Le prix des logements anciens sont en hausse de +3,4% en moyenne sur un an au deuxième trimestre 2017.

Même si les prix de l’immobilier augmentent dans la plupart des grandes métropoles françaises ( +2% à Lyon et Toulouse, +4% à Nantes, +6% à Strasbourg, +7% à Marseille, +11% à Nîmes, +16% à Bordeaux), d’autres en revanche font de la résistance. C’est notamment le cas de Nice, Reims et Saint-Etienne où les prix stagnent. D’autres grandes villes se positionnent même carrément à contre courant avec des prix à la baisse comme Clermont-Ferrand (-9%), Rouen (-5%) et Metz (-5%).

Cette hausse moyenne des prix de l’ancien est donc bien réelle mais reste cependant mesurée et fragile si on la compare à celle qui s’est développée entre 2004 et 2007 avec une augmentation des prix de +12% par an en moyenne.

prix de l'immobilier ancien en 2018

Evolution des prix de l’ancien

Dans le neuf

Du côté des promoteurs dans le neuf, la hausse des volumes de ventes de +19% en 2015 et +22% en 2016 a engendré une moyenne de 127 000 transactions annuelles (dont 53% d’investisseurs) durant cette période.

Ce niveau atteint celui record des années 2006-2007. Pourtant, l’année 2017 reste en demie teinte.

En effet, au premier trimestre 2017, les ventes ont encore connu une hausse de +10% sur un an mais une baisse de -9% sur un an au deuxième trimestre. Le bilan est donc stable après deux ans de forte progression.

Du côté des maisons neuves (hors promoteurs), la hausse des volumes de ventes de +13,7% (112 000) en 2015 sur un an et +19,5% (134 000) en 2016 sur un an se confirme encore en 2017. En effet, en juin le volume des ventes atteint +20% sur un an. Cependant, avec 142 000 transactions sur cette période, nous sommes encore loin du niveau record des années 2006-2007 (189 000).

tendance des ventes des logements neufs en 2018

Evolution des ventes dans le neuf

Après la diminution des mises en chantier constatée entre 2012 et 2014, la reprise de la construction est à l’honneur en 2017.

En effet suite au redémarrage progressif de 2016 avec +10,4% sur un an (377 000 constructions), en août 2017 les mises en chantier atteignent +17,1% sur un an (411 300 constructions).

evolution immobilier 2018

Evolution des constructions

En ce qui concerne les prix du neuf, ils restent relativement stables au deuxième trimestre 2017, avec une hausse de +0.7% pour les appartements et une baisse de -1% pour les maisons, sur un an en moyenne.

Pourquoi le marché immobilier se porte si bien ?

Ce constat apparent de bonne santé du marché immobilier s’explique par plusieurs leviers qui dopent artificiellement les ventes :

  • Les taux immobiliers des crédits à long terme particulièrement bas qui sont passés de 3,8% en moyenne annuelle (hors assurance) en 2012 à 1,9% en 2016. La production de nouveaux prêts au logement a connu d’ailleurs un record historique entre septembre 2016 et avril 2017 avec 34 milliards octroyés par mois.
  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en faveur de la primo accession et le dispositif Pinel en faveur de l’investissement locatif
tendance taux immobiliers

Evolution des taux immobiliers

hausse des crédits immobiliers

Evolution des encours de crédits immobiliers

Par ailleurs, la démographie reste dynamique, la pierre continue d’être considérée comme une valeur refuge et le désir de devenir propriétaire reste fort. Autant de facteurs structurels qui contribuent à soutenir la demande…

prévisions prix immobilier 2018

Evolution des prix de l’immobilier

L’analyse de cette période courte n’est que le zoom d’une tendance et d’un mécanisme enclenchés depuis plus de 20 ans… (Pour aller plus loin, découvrez cette analyse complète).

Mais ces conditions favorables sont remises en cause en 2018… Que ce soit à l’achat en raison des différents leviers qui le facilitent ou à la vente en raison des prix encore hauts…

Prévisions des prix de l’immobilier en 2018

le Plan Logement du Gouvernement pour 2018 prévoit un “choc de l’offre” de nature à bouleverser l’équilibre du marché immobilier actuel :

  • Libération des terrains constructibles privés par incitations fiscales (lors de vente en vue de la construction de logements neufs, abattement de 70% de la taxation sur les plus values pour le logement libre et 100% pour le logement social)
  • Libération des terrains constructibles publics.(intéressement financier à la construction de logements neufs pour les Collectivités).
    Simplification des normes pour raccourcir les délais d’instruction des permis de construire
  • Lutte contre les recours abusifs, (notamment en zones tendues)
  • Dispositif Pinel en faveur de l’investissement locatif prolongé jusqu’à fin 2021 mais reciblé sur les zones A, Abis et B1
  • PTZ en faveur de la primo accession réformé à partir de 2018 et prolongé jusqu’à fin 2021 avec un recentrage progressif sur le neuf et les zones tendues également
  • CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique) recentré sur les travaux les plus rentables en terme d’économies d’énergie (exclusion des fenêtres et des chaudières fioul HPE)
  • Suppression de l’ISF qui est remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
  • Exonération progressive de la taxe d’habitation à partir de 2018
  • Baisse du montant des APL location et suppression des APL accession
  • Hausse de la construction de logements sociaux
  • 60 000 logements étudiants et 20 000 logements jeunes actifs construits à l’issu du quinquennat

Au delà de ces mesures, en raison d’une situation économique qui s’améliore sensiblement, que ce soit au niveau de la croissance (+1.8% estimée en 2017 et +1.6% prévue pour 2018) et un taux de chômage qui baisse légèrement (9,3% estimé en 2017 et 9% prévu pour 2018), la politique monétaire d’urgence de la BCE devrait progressivement prendre fin et mécaniquement les taux immobiliers devraient remonter.

Les ménages qui achètent à crédit devraient donc subir une perte de leur pouvoir d’achat immobilier en raison de la remontée des taux. Cette perte de pouvoir d’achat sera accentuée dans le neuf et l’ancien dans les zones les moins tendues du territoire en raison de la réforme du PTZ 2018.

La suppression des APL accession contribueront également à faire chuter le pouvoir d’achat immobilier des ménages les plus modestes.

Conjointement à cette perte de pouvoir d’achat pour les foyers qui achètent leur résidence principale, les investissements locatifs seront également moins attractifs dans les zones les moins tendues en raison de la réforme PINEL.

La libération du foncier devrait créer de l’offre, c’est en tous cas son objectif.

Vous l’aurez compris, la hausse des taux immobiliers, la suppression des dispositifs publics d’aide à l’achat ou à l’investissement locatif devrait créer une baisse de la demande.

L’offre devrait au mieux se maintenir, au pire augmenter avec la libération du foncier.

Baisse de la demande + Hausse de l’offre = Baisse des prix !

En toute logique les prix de l’immobilier devraient donc baisser à partir de 2018, à moins que les acheteurs décident d’acquérir des surfaces habitables plus petites pour un budget identique ? Pas sûr…

Gardons à l’esprit que d’après Jacques Friggit, nous sommes sortis depuis les années 2000 d’une zone de prix de l’immobilier raisonnable par rapport aux revenus des ménages. Le graphique ci dessous illustre l’évolution moyenne des prix de l’immobilier rapportée à l’évolution moyenne des salaire.

Ainsi depuis 1998, les prix de l’immobilier ont connu une progression de +150% alors que les salaires, eux, n’ont augmenté que de +50%. Cette évolution décorrélée de la réalité laisse planer l’ombre d’une bulle immobilière depuis plusieurs années.

D’après Friggit, une correction des prix de -10% en moyenne dans un premier temps est probable d’ici 2020.

Prévisions immobilier 2018 friggit

Le tunnel de Friggit

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