Lors d’une demande de prêt à taux zéro, le prêteur bancaire vérifie si vous remplissez les conditions d’octroi de cette aide pour votre achat immobilier.

Plusieurs critères indispensables doivent être cumulés par l’emprunteur en lui même. Dans le cas contraire, si tous les voyants ne sont pas au vert, le nouveau PTZ ne pourra pas être délivré.

Pour lancer une simulation de ptz et calculer son montant, l’établissement bancaire doit donc d’abord valider votre condition de primo accession mais aussi l’éligibilité des revenus de votre foyer fiscal.

  • Que signifie le fait d’être primo accédant au sens du prêt à taux zéro ?
  • Quels sont les plafonds de ressources à ne pas dépasser et de quoi dépendent-ils ?

Etre primo accédant

Cela signifie que l’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire d’un logement (appartement, maison) au titre de sa résidence principale dans les 2 dernières années précédant sa demande.

Ce critère est obligatoire pour l’ensemble des emprunteurs qui souhaitent bénéficier du nouveau PTZ.

En revanche, il est tout à fait possible de bénéficier plusieurs fois du PTZ au cours de sa vie immobilière.

En effet, pour honorer cette condition de primo accession, il vous suffit de respecter un délai de 2 ans pendant lequel vous n’avez pas le statut de propriétaire de votre habitation principale. En étant locataire par exemple…

Sous conditions exceptionnelles, certaines personnes peuvent néanmoins avoir accès au PTZ pour devenir propriétaire, même si elles ne sont pas primo accédantes :

  • les personnes détenant une une carte d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie
  • les personnes bénéficiant de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou de l’allocation éducation enfant handicapé (AEEH)
  • les personnes victimes d’une catastrophe naturelle ayant entraîné une inhabitabilité définitive de leur logement
  • les personnes ayant été expropriés pour un motif d’utilité publique

Respecter un plafond de revenus

Le PTZ est une aide financière à l’accession, sans frais et sans intérêts versée par l’intermédiaire de la banque et financée par l’Etat sous conditions de ressources.

Les plafonds sont variables en fonction de la zone géographique dans laquelle à lieu l’achat immobilier. On distingue 5 zones en France, classées par ordre décroissant de difficulté à acquérir un logement en raison du niveau des prix du marché immobilier :

  • zone A et Abis
  • zone B1
  • zone B2
  • zone C

Plus la zone d’achat est difficile d’accès pour devenir propriétaire, sous entendu une ville où les prix de l’immobilier sont élevés et le nombre de logements disponibles faible, plus le plafond du montant des ressources éligible au PTZ est élevé.

A contrario, si l’achat immobilier se réalise dans une zone rurale ou le nombre de logements disponibles est correct et le marché immobilier accessible en terme de prix, le plafond du montant des ressources à respecter pour bénéficier du PTZ sera plus bas.

Une fois votre zone d’achat déterminée, la banque se base sur votre revenu fiscal de référence N-2 lors de votre demande de PTZ l’année N. Par exemple, si vous faites la demande de PTZ en 2018, les revenus qui seront pris en compte seront ceux de l’année 2016.

Tous les revenus de toutes les personnes qui occuperont le logement financé par le Prêt à taux zéro sont concernés.

Ainsi, si Monsieur emprunte seul mais qu’il vivra avec Madame dans le logement financé grâce au dispositif, les ressources de Madame seront inclues dans le calcul de ptz. Et ce, même si Madame n’est pas co emprunteur dans le crédit immobilier contracté…

plafonds ptz revenu fiscal

Plafonds de revenus pour percevoir le ptz en fonction de la zone d’achat et de la composition du foyer

A noter : Si le montant total de l’opération d’achat divisé par 9 dépasse le revenu fiscal de référence, c’est le montant total de l’opération d’achat divisé par 9 qui sera pris en compte dans le calcul d’éligibilité au ptz.

Obligation d’occupation pour le bénéficiaire du nouveau ptz

Même après avoir rempli les conditions précédentes et avoir bénéficier de l’octroi du prêt à 0% pour l’achat de sa résidence principale, l’emprunteur doit encore respecter une dernière condition au risque d’une annulation du ptz :

En effet, durant les six années qui suivent la date de versement du prêt, le bien immobilier ne peut faire l’objet d’une location (ce qui supprimerait la notion de résidence principale de l’emprunteur).

Cette obligation d’occupation comporte quelques exceptions réglementaires :

  • une mutation à plus de 50 kilomètres ou 1h30 de transport de l’habitation
  • un divorce ou une rupture de PACS
  • une période de chômage de plus d’une année
  • une invalidité ou un décès

Le logement ne peux pas non plus être transformé en résidence secondaire, local commercial ou professionnel ou en une location de vacances.

Questions fréquentes

Primo accession non respectée par les deux époux

Dans le cadre de l’achat de notre futur logement, ma femme et moi souhaitons bénéficier du PTZ. Je suis actuellement propriétaire du logement dans lequel nous vivons mais ma femme n’a jamais été propriétaire. Pouvons nous bénéficier du PTZ pour notre achat commun  ?

NON.

L’une des conditions à respecter pour être éligible au PTZ est d’être primo accédant ce qui signifie ne pas avoir été propriétaire de son logement principal 2 ans avant la demande du prêt.

Dans cette situation, il y a 2 emprunteurs mais Monsieur ne respecte pas cette condition de primo accession car il est propriétaire du logement occupé par le couple.

Ainsi, si Madame est primo accédante mais que Monsieur ne l’est pas, le couple ne pourra pas obtenir de PTZ sauf si Madame, au regard de ce critère, décide finalement d’emprunter seule.

Primo accession tout en étant déjà propriétaire

Je suis propriétaire de ma résidence secondaire mais locataire de ma résidence principale. Puis-je bénéficier du PTZ pour acheter ma résidence principale?

OUI.

Le critère de primo accession concerne la résidence principale uniquement.

Ce qui signifie que si vous être propriétaire de votre résidence secondaire ou encore propriétaire d’un logement mis en location, si vous souhaitez obtenir le PTZ pour l’achat de votre résidence principale, vous êtes éligible au dispositif.

Primo accession et terrain constructible

Je suis propriétaire de mon terrain. Puis-je bénéficier du PTZ pour y faire construire ma maison  ?

OUI.

Un terrain ne signifie pas être propriétaire de sa résidence principale car il n’y a pas d’habitation.

L’obtention d’un PTZ pour la construction d’une maison sur un terrain qui vous appartient et donc tout à fait possible.
Néanmoins, depuis le 01/06/2011, il vous faudra faire cette demande de prêt dans les 2 années qui suivent l’achat de votre terrain (contre 3 ans auparavant).

Ainsi, si vous avez acheté votre terrain en date du 01/01/2018, vous aurez jusqu’au 01/01/2020 pour faire la demande de PTZ dans le cadre d’une construction d’habitation destinée à devenir votre résidence principale.

Primo accession et séjour à l’étranger

Je reviens de l’étranger où j’ai vécu 5 ans. Je m’installe en France et souhaite acheter mon logement. Ai-je le droit au PTZ  ?

OUI mais…

Pour obtenir un PTZ, l’un des nombreux document qui vous sera demandé par votre banque lors de la constitution de votre dossier est votre avis d’imposition N-2. Celui-ci permettra notamment de déterminer si vous respectez les plafonds de ressources maximum autorisés et si vous êtes, au regard de ce critère, éligible ou non à cette aide.

Durant la période passée à l’étranger, vous vous êtes (normalement) acquitté de vos impôts auprès du pays dans lequel vous avez travaillé. Vous ne disposez donc pas de relevé d’imposition français mais vous disposez de ressources au titre de l’année N-2.

Dans cette situation, il vous faudra obtenir de l’administration fiscale compétente du pays dans lequel vos impôts ont été payé, un document faisant état du montant de vos revenus sur l’année N-2.

Ce document sera tout à fait recevable par la banque et équivalent à un relevé d’imposition français.

L’arrêté du 30 décembre 2010 relatif au ptz précise que le demandeur peut présenter « un avis d’impôt sur le revenu correspondant aux dispositions fiscales en vigueur qui réglementent l’impôt sur le revenu dans cet Etat ou de ce territoire, ou un document en tenant lieu, établi par l’administration fiscale de cet Etat ou de ce territoire. En cas d’impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la présentation d’une attestation d’une autre administration compétente ou, le cas échéant, du ou des employeurs, peut être admise. »

Primo accession après ses études

Mes études terminées, je viens de décrocher un emploi en CDI. Je souhaite acheter mon premier logement, puis-je profiter du PTZ  ?

NON.

La réglementation est très stricte à ce sujet.

Pour être éligible au PTZ, vous devez fournir votre avis d’imposition sur l’année N-2.

Dans cette situation, n’ayant eu aucune ressource avant la signature de votre contrat, vous ne serez donc pas éligible au PTZ pour l’achat immédiat de votre premier logement.

Or, si votre situation est légèrement différente, que vous avez ponctuellement travaillé pour financer vos études mais que vos ressources ont été intégrées dans l’avis d’imposition de vos parents, vous êtes potentiellement éligible au PTZ.

Pour ce faire, vous devrez fournir l’avis d’imposition parental qui intègre vos ressources accompagné d’une attestation sur l’honneur précisant le montant exact des sommes déclarées sur l’année N-2.

Primo accession et colocation

Nous sommes 6 amis de longue date et souhaitons acheter un bien en commun. Pouvons nous bénéficier du PTZ  ?

OUI ET NON.

La réponse est apportée en fonction du statut juridique qui est retenu pour l’achat de ce bien immobilier en commun.

3 statuts juridiques s’offrent à vous :

  • l’indivision  : c’est la solution la plus simple, la moins onéreuse (elle est gratuite). Ce statut s’applique souvent lors d’un achat en couple que vous soyez mariés, pacsés ou même concubins. Mais l’achat en indivision peut également se faire quelque soit la nature du lien que vous possédez avec les autres acheteurs (amis, famille, conjoints…). Ce statut peut donc être retenu dans le cadre de l’achat avec vos 6 amis et, si les emprunteurs sont tous éligibles, vous pouvez bénéficier du PTZ dans le cadre de votre achat.
  • la SCI  : montage de dossier plus complexe, organisation quotidienne plus lourde (nomination d’un gérant, tenue de comptabilité, mise en place d’assemblées générales…) et plus coûteux car l’intervention d’un notaire ou d’un avocat est obligatoire. Pour autant, ce statut juridique est plus protecteur pour l’ensemble des emprunteurs. Cependant, une SCI est une personne morale et l’obtention d’un PTZ est réservé aux personnes physiques. Si vous retenez ce statut, vous ne pouvez donc pas obtenir de PTZ dans le cadre de votre achat immobilier à plusieurs.
  • la tontine  : montage juridique qui permet, en cas de décès de l’un des emprunteurs, de reverser sa part aux propriétaires survivants. Ce régime astucieux peut être retenu dans un couple pour mettre à l’abri le conjoint survivant. Il peut également être retenu dans le cadre d’un achat entre amis  ; le dernier ami survivant deviendra alors propriétaire du bien immobilier. Ce statut juridique est recevable pour l’obtention d’un PTZ si les emprunteurs respectent les conditions d’éligibilité.

Evolution de revenus financiers

Mon revenu fiscal de référence N-2 excède les plafonds de ressources minimum à respecter pour pouvoir bénéficier du PTZ. Or, suite à une longue période de chômage l’an dernier, mes ressources de l’année N-1 sont très inférieures aux plafonds maximum de ressources exigés. Puis-je fournir mon avis d’imposition N-1 pour obtenir le PTZ ?

OUI ET NON.

L’avis d’imposition à fournir dans le cas d’une demande de PTZ est l’avis d’imposition N-2. Par exemple, si vous faites votre demande de prêt en 2018, vous devrez fournir l’avis d’imposition 2017 sur vos revenus de l’année 2016.

Or, une précision importante peut être apportée  :

L’avis d’imposition N-1 peut être fourni si votre dossier de prêt est envoyé après le 31 mai de l’année en cours. Avant cette date, soit du 1er janvier au 31 mai de l’année en cours, vous devrez fournir l’avis d’imposition N-2.

De ce fait, si votre dossier de prêt est envoyé le 30 mai 2017, l’avis d’imposition à fournir sera celui de l’année N-2. Or, si celui-ci a été adressé en date du 10 juin 2017, vous pourrez fournir votre avis d’imposition N-1.

(source)

Éligibilité au nouveau ptz suite à un divorce

Je viens de divorcer et notre habitation commune va être vendue. Je souhaite réinvestir en achetant un nouveau logement. Puis-je bénéficier du PTZ pour ce nouvel achat  ?

NON.

Le divorce n’est pas une exception dans cette situation.

Si vous souhaitez investir dans un nouveau logement suite à un divorce et bénéficier une nouvelle fois du PTZ, vous devrez respecter la condition de primo accédant à savoir ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale les 2 années précédant votre demande.

Héritage immobilier et ptz

Au décès de ma tante, j’ai hérité d’une maison que j’occupe à titre de résidence principale. Je souhaite acheter mon premier logement et louer mon habitation actuelle. Puis-je bénéficier du PTZ  ?

NON.

Le code de la consommation est formel et précise que pour obtenir le PTZ, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre logement principal les 2 années précédant votre demande. Ce critère s’applique tant pour les personnes ayant fait un crédit pour l’achat de cette première habitation que pour les personnes ayant obtenu la propriété de leur résidence suite à un don ou dans le cadre d’un héritage.

(source)

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