transfert de ptz

Le transfert du PTZ est possible, sous certaines conditions.

Le prêt à taux zéro n’est pas un prêt immobilier classique. Il est soumis à une réglementation particulière et dispose d’un fonctionnement qui lui est propre. De ce fait, sa spécificité peut facilement entraîner des complications au cours de la vie de votre crédit. Revente du bien, divorce, rachat ou renégociation du plan de financement initial… Bref, la vie du PTZ n’est pas toujours un long fleuve tranquille.

  • Que devient le nouveau PTZ 2018 en cas de revente du bien immobilier  ?
  • Lors d’une renégociation de crédit, quel est le sort du PTZ  ?
  • La banque peut-elle exiger le remboursement du PTZ dans le cadre d’un rachat de crédit  ?
  • Quelle est l’astuce qui permet de bénéficier du PTZ pour un deuxième logement alors que vous n’êtes plus primo accédant  ?

Transfert du PTZ sur un nouvel achat immobilier

Le PTZ est un prêt sans frais, sans intérêt, financé par l’Etat et délivré par la banque dans le cadre d’un premier achat immobilier destiné à l’acquisition d’une résidence principale. Son attribution est délivrée sous conditions de ressources, selon la qualité du bien acheté (neuf ou ancien) et de la zone dans laquelle se situe l’acquisition.

Ce prêt est réservé aux primo accédants c’est à dire à toute personne qui n’a pas été propriétaire dans les 2 ans précédant la demande.

L’octroi d’un PTZ est possible sous réserve que l’achat soit la résidence principale de l’emprunteur c’est à dire qu’il y habite au moins 8 mois dans l’année et qu’il soit occupé de cette manière dans les 5 années suivant l’achat.

L’emprunteur accepte donc toutes ces conditions pour bénéficier du PTZ et s’engage dès lors à ne pas revendre le bien et à y habiter pendant un délai minimum de 5 ans.

Avant ces 5 ans, en cas de revente, la législation est claire  : le solde du PTZ doit être remboursé au même titre que le prêt principal.

Partant de ce postulat, il paraît impossible pour un emprunteur, propriétaire de son logement et ayant bénéficié d’un prêt à taux zéro de profiter, dans la foulée, d’un nouveau PTZ pour une nouvelle acquisition. En effet, dans cette hypothèse, le principe de primo accédant n’est pas respecté.

Mais il existe une astuce  !

Cette opération est belle et bien faisable car il ne s’agit pas ici de souscrire un nouveau PTZ mais de bénéficier du capital restant du au titre de l’ancien PTZ et le transférer sur le prêt immobilier qui finance le nouvel achat de résidence principale.

Le code de la consommation dans son article L 31-10-6 précise que le transfert du PTZ est possible pour l’acquisition d’un nouveau logement, après accord préalable de la banque.

«  En cas de mutation du logement, l’emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, pour l’acquisition ou la construction d’une nouvelle résidence principale.  »

Rien ne s’oppose donc au fait de conserver un PTZ en l’état, acquis lors d’un précédent achat, pour le transférer sur un nouveau crédit immobilier.

Prenons un exemple concret  :

M. et Mme Dupont, primo accédants, bénéficient dans le cadre de l’achat de leur résidence principale en date du 10/06/2014, d’un PTZ à hauteur de 32 000€.

Le 02/02/2016, ils revendent leur bien pour acheter un logement plus grand. M. et Mme Dupont ne sont donc plus primo accédant car ils sont propriétaires de leur résidence principale depuis le 10/06/2014. Ils ne peuvent donc a priori pas bénéficier du PTZ pour leur nouvel achat immobilier.

Pourtant, ils pourront injecter le capital restant du de leur précédent PTZ dans l’achat de leur plus grand logement et ainsi bénéficier encore quelques années de l’intérêt d’un prêt à taux zéro.

La renégociation ou le rachat de crédit avec PTZ

Le devenir du PTZ est assez simple dans le cas d’une renégociation de crédit car le prêt immobilier reste domicilié dans le même établissement bancaire.

La banque qui accepte de renégocier votre crédit ne vous embêtera donc pas avec le PTZ car le crédit continuera a être remboursé dans la même banque à un taux plus bas.

La question est plus délicate et les débats plus animés lorsqu’il s’agit d’un rachat de crédit car le principe du rachat implique un changement d’établissement bancaire.

Le problème est que la plupart des banques ne veulent pas laisser partir leurs clients. Certaines mettront alors tout en œuvre pour vous décourager en mettant la pression sur l’impossibilité de transférer un PTZ ou de le conserver en l’état si vous changez de banque pour le crédit principal.

Dans le cas d’une renégociation de crédit, il paraît en effet insensé de vouloir transférer ou anticiper le remboursement du PTZ qui, comme son nom l’indique, est un prêt sans intérêts, sans frais, sans taxe et qui en définitive ne coûte rien à l’emprunteur.

Certes, la proposition finale de la nouvelle banque peut s’avérer plus intéressante même avec un rachat du PTZ.

Mais en le faisant racheter plutôt que de le conserver tel quel, celui-ci sera noyé dans votre prêt principal et donc soumis à un taux d’intérêt.

Vous gagnerez donc moins que si vous n’aviez pas touché au PTZ.

Tout emprunteur confronté à un rachat de crédit ne doit avoir qu’un seul objectif : faire racheter par une banque concurrente à un taux plus bas son prêt principal en conservant son PTZ tel quel dans la banque initiale. Car comme vous l’avez compris, le but du rachat est de gagner de l’argent.

Dans cette situation, il y a donc 2 établissements bancaires :

  • le premier dans lequel est domicilié votre PTZ
  • le 2ème qui rachète le crédit à un taux plus avantageux

C’est là que la guerre du rachat commence.

Avant 2011, les textes encadrant cette situation existent mais pour nous noyer encore plus, il arrive qu’ils se contredisent en laissant donc la porte ouverte à des pratiques peu légales employées par certaines banques .

L’arrêté du 25 mai 2011 clôture le méli-mélo du devenir du PTZ en cas de rachat ou de remboursement anticipé. Mais avant 2011, on distingue 2 périodes de flou artistique  :

  • les offres de prêt signées avant le 01/01/2011
  • celles signées après le 01/01/2011

Rachat ou remboursement anticipé du PTZ avant le 1er janvier 2011

3 textes évoquent les modalités du remboursement anticipé du PTZ avant 2011  :

  • Le code de la consommation – article L 312-21  : il précise que l’emprunteur est libre d’organiser le remboursement anticipé de ses prêts comme il le souhaite. En clair, on peut donc solder son prêt principal tout en conservant son PTZ.
  • Un avis de l’Assemblée Nationale d’août 1999 : la banque ne peut pas exiger le remboursement du PTZ en priorité vis à vis des autres prêts. Ce 2ème texte appuie donc, tout comme le premier, sur la liberté du consommateur de rembourser selon ses envies par anticipation les prêts dont il dispose. Le rachat du prêt principal est donc tout a fait possible sans toucher au PTZ.
  • Le rapport Lefebvre d’août 2008 : Ce 3ème texte vient en contradiction avec les 2 premiers et prévoit un remboursement anticipé du PTZ au prorata des capitaux restants dus de chaque prêt souscrit. Ce qui signifie que vous ne pouvez pas rembourser le prêt principal sans rembourser également le PTZ… Cette mention est généralement notée sur votre offre de prêt  ! Soyez donc attentif à ce que vous signez  !

Nous sommes donc avant 2011 confrontés à 3 textes qui se contredisent… Transfert et rachat a priori possible sur simple demande de l’emprunteur mais finalement au bon vouloir des banques qui peuvent décider de proratiser les remboursements sur les prêts en cours… Une situation kafkaïenne  !

Pour mettre fin à ce débat sur le devenir du PTZ en cas de renégociation ou de remboursement d’un PTZ, l’arrêté du 25 mai 2011 tranche la question.

Rachat ou remboursement anticipé du PTZ après 2011

L’arrêté de mai 2011 clarifie enfin la situation dantesque des modalités de remboursement des prêts signés avant 2011.

Il précise que, dans le cas de remboursement anticipé dans les 5 ans suivant l’obtention du PTZ, la banque peut prévoir une clause stipulant que le remboursement doit se faire au prorata des capitaux restant dus sur les autres prêts sauf mention spécifique de l’emprunteur  !

L’emprunteur peut donc décider, selon son bon vouloir, de la répartition des sommes versées sur les différents prêts en cas de remboursement anticipé de son crédit.

Si vous souhaitez donc rembourser uniquement votre prêt principal sans toucher au PTZ, il suffit de le préciser par écrit à votre banquier.

Le rachat de votre crédit en maintenant votre PTZ en l’état devient donc, selon les textes, une simple formalité…

Passé ce délai de 5 ans, votre banque ne peut plus rien exiger de vous !