prix immobilier france

L’évolution des prix du marché immobilier est une science non exacte que peu de professionnels parviennent à prévoir avec précision et certitude.

Pourtant, sans avoir recours à un voyant, sans vous reconvertir en un économiste spécialisé dans le secteur du logement, il est possible de maîtriser quelques clefs simples qui vous aideront à vous situer sur le marché, flairer la tendance des prix, prendre une décision mesurée et éviter les erreurs et les pièges les plus grossiers.

En définitive, devenir propriétaire au moment le plus stratégique !

En effet, acheter un bien immobilier à crédit, surtout si vous êtes primo accédant, est une décision importante, qui comporte des risques d’endettement et vous engage pour une durée de remboursement significative.

Réussir un investissement immobilier, qui aura un impact non négligeable sur votre budget quotidien, demande à la fois un minimum de maîtrise des rouages financiers de l’immobilier mais aussi une bonne connaissance du marché passé et en cours.

En ce qui concerne l’anticipation du marché à venir, même si son analyse est complexe et hasardeuse, une solution consiste déjà à prévoir l’hypothèse la plus pessimiste.

L’achat d’un bien immobilier doit être avant tout motivé par un choix de raison.

Pour réussir cet achat, un certain nombre de critères doivent être pris en compte, le prix de l’immobilier lors de l’acquisition en est un capital. Mais ce n’est pas tout ! Conjoncture économique, emplacement stratégique du logement, niveau des taux d’intérêt, aides financières en présence sont autant d’éléments à prendre en compte pour sécuriser votre achat, optimiser votre plan de financement et anticiper l’avenir de votre investissement.

Connaître les périodes clef du marché immobilier

Un grand nombre de paramètres influencent l’évolution des prix de l’immobilier. Conjoncture économique du pays, politique du logement du Gouvernement, niveau des taux immobiliers, inflation, démographie, migration géographique, moral des populations, évolution des besoins, des modes de vie, des relations familiales et affectives…

Impactés par ces différents facteurs sociaux économiques, les prix de l’immobilier ont considérablement augmentés depuis 1900. Parfois lentement ou de manière beaucoup plus significative, en observant parfois des paliers de stagnation ou des périodes de baisse temporaire.

Mais globalement, les prix des logements anciens en France ont ainsi été multipliés par 3 000 depuis 80 ans !

prix immobilier

Evolution des prix de l’immobilier ancien en France depuis 1900

Cette évolution est évidemment une moyenne nationale et ne présume pas forcément de la plus value que vous empocheriez en vendant aujourd’hui un bien immobilier acheté il y a 80 ans (c’est à dire la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat). En effet l’estimation précise d’un logement donné dépend avant tout de ses caractéristiques et de sa localisation géographique. Cependant, cette évolution reste une tendance de référence.

Pour rendre cette évolution des prix de l’immobilier plus pertinente, il faudrait évidemment tenir compte de l’évolution simultanée des salaires et c’est justement ce que nous détaillerons plus tard dans cette analyse.

Mais quelques que soient les différents paramètres qui impactent à la hausse ou à la baisse les prix de l’immobilier et les critères d’estimation d’un bien, ils se résument toujours au moyen d’une règle simple et universelle, propre à tous secteurs économiques : celle de l’offre et de la demande !

Lorsque l’offre est soutenue par rapport à la demande, les prix se maintiennent ou augmentent. Lorsque l’offre est faible par rapport à la demande, les prix baissent.

1ère période : la hausse des prix (1945 – 1970)

Pendant 30 ans, jusque dans les années 1970, les prix du marché immobilier n’ont cessé d’augmenter, favorisés notamment par le contexte économique extrêmement favorable de l’après seconde guerre mondiale. Ce sont les 30 glorieuses. L’impact du “baby boom” (forte natalité) engendre une croissance des besoins dans de nombreux domaines dont le logement.

Il faut donc produire davantage, le besoin de main d’oeuvre augmente, le marché de l’emploi est prospère et le pouvoir d’achat des ménages se porte bien. Durant cette période de forte croissance et de consommation, la demande de logements est plus importante que l’offre, les prix grimpent.

2ème période : la spéculation immobilière (1970 – 1990)

Les années 70 sont marquées par deux chocs pétroliers (1973 et 1979) sans précédent qui mettent un terme au pétrole bon marché et entraînent des répercutions néfastes sur l’ensemble de l’économie mondiale.

En France, les coûts de production explosent mettant en difficulté les entreprises qui répercutent cette hausse sur le prix des produits à la consommation et qui réduisent leur masse salariale.

La mondialisation accentue la concurrence, la sidérurgie, l’industrie chimique et l’agriculture sont en déclin.

La croissance stagne, le chômage augmente, le pouvoir d’achat diminue, c’est l’inflation.

Pour autant, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, la demande reste forte et la pierre est considérée comme une valeur sûre en cette période économique difficile.

La crise économique que connaît ensuite la France durant les années 80 est relative. En effet, l’économie se transforme, creusant surtout des inégalités sociaux professionnelles. Même si certains secteurs économiques historiques sont en déclin, d’autres comme le tertiaire, connaissent une forte croissance.

Les catégories d’emplois connaissent une mutation au profit des nouvelles technologies et des services, les modes de vie se modifient, de nouveaux besoins font leur apparition, l’urbanisation est forte et le secteur de l’informatique connait une croissance fulgurante.

Nous sommes dans une période de transition économique.

Dans ce contexte, les investisseurs investissent tout azimut du fait du faible taux de rentabilité du secteur industriel. Le krach boursier du 19 octobre 1987 déplace l’investissement dans l’immobilier.

Les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, notamment à Paris et sur la côte d’azur qui tirent le reste du marché immobilier français à la hausse. L’indice des prix est complètement décorrélé de l’indice des loyers, les prix de l’immobilier augmentent bien plus vite que les revenus des ménages, nous sommes au cœur d’une bulle spéculative communément appelée “bulle immobilière”.

3ème période : le crash immobilier (1990 – 2000)

La guerre du Golf en 1990 marque le début du crash immobilier. Initiés par un effondrement des ventes, les prix chutent de 40% de manière constante en 10 ans, notamment à Paris où ils avaient le plus augmenté.

La fin des années 90 était clairement LE moment où il fallait investir dans l’immobilier !

4ème période : la hausse des prix, la vraie, celle qui fait mal (2000 – 2017)

Malgré une morosité du marché et une légère baisse des prix (-10%) entre 2007 et 2009, ces 20 dernières années marquent une hausse spectaculaire des prix de l’immobilier qui ont été multipliés en moyenne par 2.5 sur l’ensemble du territoire et même par 3 dans certaines grandes villes.

Pourtant, cette période n’était pas propice à ce que le marché immobilier prospère et que les prix augmentent. Crise économique européenne, récession, hausse du chômage… autant de facteurs qui auraient du contribuer à la baisse des prix. Alors pourquoi les prix des logements ont quand même augmenté ?

La baisse des taux immobiliers

Durant les 15 dernières années, les taux immobiliers ont considérablement baissé.

En empruntant de l’argent à un taux d’intérêt bas, les mensualités de remboursement des ménages sont restés compatibles avec leurs revenus. La moyenne des taux immobiliers, hors assurance et toutes durées confondues, est ainsi passée de 11,9% en 1991 à 1,30% en 2016 !

Cette baisse du coût de l’emprunt a permis de compenser la hausse des prix de l’immobilier. On constate évidemment une hausse du nombre de crédits accordés aux particuliers sur cette période.

baisse taux immobiliers

Evolution des taux immobiliers depuis 15 ans

 

chiffres crédits immobiliers

Evolution du nombre de crédits immobiliers accordés aux particuliers depuis 2000

Depuis 15 ans, la baisse des taux immobiliers a permis aux particuliers d’emprunter davantage (à revenus identiques) et donc d’acheter plus cher. En effet, sur cette période le gain de pouvoir d’achat immobilier a été en moyenne de 50 000€

baisse taux immobiliers

Evolution du pouvoir d’achat immobilier pour un même salaire en fonction de la baisse des taux depuis 2000 (source : MeilleurTaux)

 

La hausse des durées d’emprunt

Dans les années 2000, la durée moyenne d’un crédit immobilier était de 13 ans. Cette durée moyenne est passée à 17,5 ans en 2017 avec un pic à 21 ans en 2007 et 2008.

En étalant le temps de remboursement, le montant des mensualités de remboursement diminue par rapport à une durée d’emprunt plus courte. Mais le coût du crédit et l’endettement augmentent !

Malgré tout, ce levier a donc également permis de compenser la hausse des prix de l’immobilier.

durée credit immobilier

Evolution de la durée des crédits immobiliers depuis 2001

taux endettement crédit

Evolution de l’endettement des ménages français depuis 20 ans

Il faut bien avoir à l’esprit qu’au plus la durée d’un emprunt immobilier est long, au plus le montant total des intérêts versés est élevé. A la fin du remboursement d’un prêt sur 25 ans, le prix du bien immobilier réellement payé a souvent été multiplié par 2 ou 3 par rapport à sa valeur d’achat réelle.

La baisse de la surface des terrains constructibles achetés

Au niveau du foncier, la hausse des prix des terrains constructibles a entraîné une baisse de la surface moyenne achetée. En achetant plus petit, les emprunteurs continuent donc d’être en capacité d’acheter pour un budget disponible qui évolue peu.

Le prix du m² continue donc d’augmenter et la surface des parcelles vendues se réduit. Cette mécanique crée une stabilité des prix en trompe l’œil.

prix terrains constructibles

Evolution du prix des terrains constructibles depuis 2006 (Source : Ministère de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie)

Suivant les régions de France, notamment dans les zones “tendues”, la part du prix du terrain constructible dans le coût total du projet est très importante, souvent au détriment de la surface d’habitation qu’il est possible ensuite de construire.

Prix des terrains en france

Part (en %) du prix du terrain constructible dans le coût total de l’opération (construction + terrain) en France en 2013 (Source : SOeS)

C’est une évidence, plus la localisation du terrain constructible est proche d’un gros centre urbain, avec ses commerces et ses services, plus ce dernier est peuplé et plus les prix du foncier sont importants. Pour le prix d’un terrain constructible de 500m² dans la région lyonnaise, il n’est pas rare de pouvoir acquérir plusieurs hectares en plein coeur du Gers… Malheureusement, difficile de trouver un emploi dans le Gers… Les acquéreurs potentiels sont donc rares donc les prix bas.

Les prêts aidés et lois en faveur de l’investissement immobilier

Parallèlement à ces conditions particulièrement favorables pour l’emprunt, durant cette période, le Gouvernement met en place une série de mesures destinées à booster le marché immobilier.

Citons par exemple le Prêt à Taux Zéro (PTZ), destiné à financer une partie de l’achat d’une résidence principale pour les primo accédants sous conditions de ressources, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, ou une succession de lois de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif (Girardin, Robien, Scellier, Pinel…).

Ainsi, la hausse spectaculaire des prix de l’immobilier ces 20 dernières années a été artificiellement compensée par la baisse des taux immobiliers, l’allongement des durées d’emprunt et diverses mesures de défiscalisation et d’aides à l’achat mises en place par l’Etat.

De cet équilibre précaire n’en demeure pas moins une hausse de l’endettement des ménages français et une hausse des prix du marché immobilier complètement décorrélée des revenus.

En effet, même si depuis 1900, les prix des logements en France ont considérablement augmenté, il faut comparer cette incroyable hausse à celle des salaires. Car ces derniers ont également évolué à la hausse et heureusement !

Malgré tout, si l’on rapporte la hausse des prix de l’immobilier à celle des revenus des ménages sur la même période, on constate par exemple que depuis l’an 2000, les prix des logements ont tout de même augmenté trois fois plus rapidement que les revenus.

Dans le même temps et en comparaison, les loyers sont restés relativement stables.

prix immobilier revenus

Evolution du prix de l’immobilier en fonction des revenus des ménages depuis 1965

Ce constat est la définition exacte de ce qu’on appelle une bulle immobilière qui peut éclater à tout moment en engendrant un ajustement (donc une baisse) des prix immobiliers par rapport aux revenus des ménages.

bulle immobilière définition

Schéma des symptômes d’une bulle immobilière selon l’Institut Xerfi

Une hausse brutale des taux des prêts immobiliers, par exemple, pourrait provoquer ce scénario. L’équilibre actuel est donc fragile est doit être à l’esprit de tous les acquéreurs et vendeurs.

Quel sera l’évolution des prix de l’immobilier ?

Jacques Friggit est un spécialiste du marché immobilier français au Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable. Ses analyses poussées de l’évolution du marché depuis 1900 lui ont permis de mettre en évidence un modèle (le tunnel de Friggit) qui représente les prix de l’immobilier tels qu’ils doivent être, dans une situation normale et acceptable, en fonction des revenus des ménages.

D’après ses calculs, le prix des logements est sorti du tunnel au milieu des années 2000 pour atteindre un niveau historiquement anormal en 2010, avec une augmentation de +70% par rapport à sa valeur normalement constatée.

Friggit explique ce phénomène par deux explications majeures qui rejoignent l’analyse précédente :

  • Des taux immobiliers divisés par deux depuis les années 2000
  • Un endettement des ménages, rapporté à leurs revenus, multiplié par deux depuis les années 2000, avec notamment un allongement de la durée d’emprunt de 6 ans en moyenne sur cette même période

Par ailleurs, l’investissement locatif a augmenté de 50% ces dernières années, en devenant un placement alternatif en cette période de crise.

Si ce modèle est juste et se confirme, les prix du marché immobilier pourrait donc baisser brutalement dans les années à venir et de manière très importante.

C’est notamment ce qui s’est passé aux Etats Unis durant la crise des subprimes en 2007, alors que le marché immobilier avait connu une hausse des prix étrangement similaire à la notre.

crise immobilière

Comparatif de l’évolution du marché immobilier français avec celui des USA

Une des différence majeure avec le marché français réside cependant dans le fait que les crédits immobiliers des américains étaient majoritairement contractés à taux variable.

La hausse subite des taux et l’effondrement des prix a donc eu un impact dévastateur.

Le tunnel de Friggit

Comme évoqué précédemment, le tunnel de Friggit (en vert sur le graphique ci après) représente la zone normale dans laquelle les prix de l’immobilier rapportés aux revenus se sont situés pendant plus de 30 ans, malgré leur fluctuation modérée. Ce tunnel représente donc la zone où devraient se trouver les prix du marché immobilier aujourd’hui, compte tenu de l’économie actuelle.

tunnel de friggit

Le Tunnel de Friggit

Force est de constater que nous nous sommes considérablement égarés de notre itinéraire.

La question essentielle qui demeure en suspens est la suivante : Est ce que comme le prévoit Jacques Friggit, nous allons tôt ou tard, brutalement ou progressivement réintégrer la zone du tunnel ?

Si tel est le cas, le réajustement des prix à la baisse sera sévère. Pour autant, il se peut également que nous restions désormais éloignés du tunnel, et ce durant les décennies à venir.

Cette dernière hypothèse sous entend donc que les taux immobiliers restent éternellement bas. Car en cas de hausse, comme nous l’avons vu, le pouvoir d’achat immobilier des ménages baisserait du fait d’une capacité d’emprunt moindre, les biens immobiliers ne se vendraient plus, l’offre serait plus importante que la demande (du moins aux prix actuels) et le marché s’effondrerait.

Maintenant que vous connaissez la situation du marché immobilier en France, vous comprenez que votre achat doit être réalisé avec discernement et prudence.

Est-ce le bon moment pour acheter ou vendre son logement ?

Il n’y a pas de bon ou de mauvais moment, tout dépend de l’objectif de votre investissement immobilier (pour y vivre, pour le louer, pour y partir en vacances…) et de votre situation personnelle et financière. Le bon moment pour les uns peut être le mauvais pour les autres.

Comme nous l’avons vu dans cette analyse du marché immobilier, les prix sont actuellement hauts et les taux immobiliers très bas. Il est donc plutôt judicieux d’acheter à crédit car le loyer de l’argent n’est pas cher.

Dans cette stratégie, la durée que vous prévoyez de rester dans votre logement ou le temps que vous souhaitez le conserver est donc un paramètre essentiel. En effet, même avec des taux d’emprunt bas, un crédit vous coûte quand même de l’argent, d’autant plus si celui ci est contracté sur une durée importante (plus de 15 ans).

Les premières années de remboursement, vous n’amortissez presque pas votre capital et une revente précipitée est rarement rentable, vous pouvez même souvent y perdre de l’argent.

Si les prix de l’immobilier viennent à chuter, vous devez être en capacité de conserver votre bien car une revente au prix souhaité serait impossible compte tenu de la concurrence du nouveau marché.

Vous pouvez bien entendu le revendre moins cher mais la somme empruntée à crédit n’est pas pour autant ajustée en conséquence, vous devez la rembourser et vous perdez de l’argent.

En revanche, des prix de l’immobilier bas sont souvent synonyme de taux immobiliers hauts. Dans ce cas de figure, un achat comptant est beaucoup plus rentable. Un achat à crédit peu l’être aussi à condition de miser sur une revente rapide si les prix remontent et ce paramètre est aléatoire.

Que constitue votre achat ? A quoi est-il destiné ? Est-ce le logement idéal dans lequel vous souhaitez voir courir vos petits enfants ou un tremplin destiné à vous constituer un apport pour une future acquisition ou un tour du monde ?

L’immobilier a toujours été considéré comme un placement sûr et une « valeur refuge ». Pourtant, comme d’autres actifs financiers, le marché immobilier est soumis aux lois du commerce, avec ses hausses et ses baisses. La valorisation de l’immobilier constitue probablement aujourd’hui une bulle, dans la mesure où, comme nous l’avons vu, rien ne la justifie : ni l’analyse de la tendance longue des prix, ni l’inflation, ni l’évolution des revenus des ménages français. La prudence est par conséquent de rigueur.

Il est donc capital de savoir se situer dans les différents cycles de l’immobilier pour connaître le risque potentiel encouru par son investissement. Ce risque détermine la marge de manœuvre financière que vous devez prévoir dans votre budget. Dans tous les cas, une situation stable, financièrement, géographiquement et sentimentalement est capitale.

Se tenir informé de l’actualité immobilière vous permet également de connaître le niveaux des taux immobiliers et leur possible évolution. Consulter les petites annonces, avant et après votre achat vous permet de connaître les prix du marché de votre quartier et flairer la tendance.

Se tenir informer de la politique du logement (achat, travaux, défiscalisation) constituent aussi des atouts pour réaliser des économies et consolidé votre projet.

Si vous ne maîtrisiez pas ces concepts, si vous avez lu cet article jusqu’ici, vous êtes désormais plus armé qu’auparavant pour dompter le marché immobilier actuel et situer votre propre projet au sein de celui ci. Le reste est une affaire d’intuition, aussi de chance et parfois d’audace.

Cependant, avec un peu de bon sens, de raison, de modération, de préparation, d’anticipation, d’absence de précipitation et de sécurisation, vous parviendrez facilement à éviter les plus gros écueils…

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