En cas de revente ou de location d’un logement acquis en zone ANRU, le remboursement de la TVA réduite peut être demandé par l’administration fiscale.

En effet, bénéficier d’un taux de TVA à 5,5% ou 7% au lieu de 19,6% ou 20% est un avantage financier qui demande de respecter quelques conditions, notamment en ce qui concerne la conservation du logement un certain nombres d’années en tant que résidence principale.

Découvrez les modalités de remboursement du différentiel de TVA en cas de revente d’un logement ANRU, les dégrèvements et les exonérations possibles…

Rappel sur l’acquisition immobilière en zone ANRU

Le prix d’un bien immobilier comprend systématiquement la TVA au taux en vigueur au moment de l’achat, 20% dans la majorité des cas. Cela signifie que lorsque vous achetez un logement au prix de 240 000€, celui ci comprend 40 000€ de TVA.

Dans le cadre de la rénovation urbaine de certains quartiers vieillisants, afin de les redynamiser et inciter l’accession de ces logements, la ville propose un dispositif qui permet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5%.

Ainsi, dans ces zones dites “ANRU” (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), le bien immobilier précédamment cité sera payé 211 000€ au lieu de 240 000€. Une réduction de prix non négligeable !

Comme dans tous les dispositifs d’aide à l’accession immobilière (comme le PTZ), un certain nombre de conditions permettent son éligibilité.

  • Le logement doit être neuf et se situer en zone ANRU
  • Le logement doit constituer la résidence principale de l’acheteur
  • Les revenu fiscal de référence de l’année N-2 ne doit pas dépasser un certain plafond

En 2017, les plafonds de ressources éligibles sont les suivants :

ANRU revente remboursement TVA

Plafonds de revenus éligibles à l’acquisition immobilière en zone ANRU

Une dernière condition implique de  conserver le logement en tant que résidence principale durant une certaine période. C’est là que l’affaire se corse car en cas de revente ou de location avant le terme de cette période, le remboursement de l’avantage du taux de TVA réduite est exigé par l’administration fiscale…

Vente d’un logement ANRU acquis en TVA réduite avant 2014

Lorsqu’un propriétaire a achèté en zone ANRU avant 2014, il s’est engagé à occuper ce bien pendant un délai minimum de 15ans au titre de sa résidence principale. Dans le cas contraire, en cas de revente du bien ou de mise en location, il est contraint de rembourser la différence entre le montant de la TVA réduite payée lors de l’achat et le montant de la TVA au taux normal à l’époque.

Ainsi, s’il a acquis un bien immobilier en zone ANRU en 2011 à 5,5% de taux de TVA réduite (le taux normalement en vigueur à cette époque étant 19,6%) et qu’il souhaite revendre ce bien en 2017, il devra s’acquitter du remboursement de TVA entre le taux minoré payé (5,5%) et le taux normal de TVA en vigueur au moment de l’achat (19,6%).

Ce remboursement de TVA est néanmoins diminué de 10% par année si la vente intervient au delà de la 5ème année. Aucun remboursement n’est demandé au delà de la 15ème année d’occupation du logement.

Il existe des exceptions à cette obligation qui permettent l’exonération de ce remboursement de TVA :

  • Décès du propriétaire
  • Décès d’un descendant direct faisant partie du ménage
  • Mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kms entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause
  • Chômage d’une durée supérieure à un an, attestée par une inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L5312-1 du Code du Travail (Pôle Emploi-Assedic)
  • Délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L241-3 du Code de l’action sociale et des familles
  • Divorce
  • Dissolution d’un pacte civil de solidarité

Si vous êtes concerné par l’un de ces cas et que votre logement a été livré avant le 01/01/2014, vous ne serez donc pas soumis au remboursement de la TVA.

Exemple concret :

M.Dupont achète en date du 01/06/2010 un logement en zone ANRU pour un montant de 150 00€ HORS TVA.

Cet achat lui permet de bénéficier d’un taux réduit de TVA sur son achat immobilier à 5,5%. Il paie donc son logement 158 250€, TVA COMPRISE.

Avec le taux normal de TVA en vigueur (19,6%), il aurait payé ce bien 179 400€, TVA COMPRISE.

En 2016, il souhaite revendre ce logement pour en acquérir un plus grand. M. Dupont a donc occupé ce logement pendant 6 ans et souhaite savoir s’il devra s’acquitter du remboursement de la TVA en cas de revente.

La réponse est OUI  car à la livraison de son logement qui date d’avant 2014, M. Dupont s’est engagé à l’habiter au titre de sa résidence principale pour un délai de 15 ans minimum.

S’il revend son logement, il pourra néanmoins bénéficier d’une année de dégrèvement sur le remboursement de TVA car le logement est occupé depuis plus de 5 ans, 6 ans dans notre exemple.

M. Dupont devra donc rembourser en cas de revente :

(différence entre le montant de TVA à 19,6% et celui à 5,5%) – 10% de cette somme pour la 6ème année occupée

Soit : 21 150€ – 2 115€ = 19 035€

Vente d’un logement ANRU acquis en TVA réduite après 2014

La loi de finance 2014 a fait évoluer la précédente réglementation sur 2 points principaux :

  • la durée minimum d’occupation
  • le dégrèvement

En effet, non seulement la durée minimum d’occupation du logement est réduite à 10 ans mais les propriétaires qui souhaitent revendre avant ce délai bénéficient d’une diminution de 10% par année, dès la 1ère année d’occupation.

Les exceptions pour être exonéré du remboursement de la TVA citées précédemment sont également étendues.

Ainsi, après survenance de l’un des événements suivant (postérieure à la date de livraison du bien), si le logement a été livré après 2014 et revendu sans respecter la condition d’y habiter pendant 10 ans, les propriétaires seront également exonérés du remboursement entre la TVA réduite et la TVA normalement payée.

  • mariage
  • conclusion d’un pacte civil de solidarité
  • naissance d’un enfant
  • délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge

Rappelons que la loi n’est pas rétroactive… De ce fait, les exceptions citées ci-dessus ne sont applicables que pour les personnes ayant acheté leur logement à partir du 01/01/2014 !

Exemple concret :

M.et Mme Durand deviennent propriétaires de leur logement en date du 01/02/2010. Ils bénéficient d’une TVA réduite à 5,5% du fait de leur achat en zone ANRU.

En décembre 2016, bébé Durand naît et leurs parents se posent alors la question de la revente de leur appartement devenu trop petit pour leur famille.

Du fait de la naissance de leur enfant, M. Et Mme Durand seront-ils exonérés du remboursement de TVA ?

La réponse est NON !

La réglementation qui s’applique est bien celle de la loi de Finance d’avant 2014 et non la nouvelle qui prévoit l’exonération du remboursement de la TVA en cas de naissance d’un enfant.

Ils pourront néanmoins bénéficier d’une réduction sur leur remboursement de TVA de 10% par année passée dans le logement au delà de la 5ème année d’occupation.

Autre exemple concret :

M. Martin et Mme Dublanc achètent un logement en zone ANRU le 05/05/2014. Ils bénéficient à ce titre d’une TVA réduite à 5,5%.

Le quartier ne leur plaît finalement pas et rapidement après leur achat, en décembre 2015, ils décident de revendre leur bien. Entre temps, le couple s’est pacsé en juin 2014. Pourront-ils au titre du PACS être exonérés du remboursement de la TVA en cas de vente de leur logement ?

La réponse est OUI !

Le logement ayant été acquis après 2014, l’événement du PACS permet l’exonération totale de la TVA.

Le logement pourra donc être revendu sans remboursement de la différence de TVA.

Acheter en zone ANRU et bénéficier d’un taux réduit de TVA est un réel gain d’argent dans un projet immobilier. Attention néanmoins à ce que ce coup de pouce à l’achat ne se retourne pas contre vous !

Le logement acheté sous ces conditions est soumis a l’obligation pour l’acheteur d’occuper le bien au titre de sa résidence principale un certain temps sous peine de rembourser cette différence de TVA.

N’achetez donc pas en zone ANRU si le logement occupé est destiné à servir de tremplin à un autre achat.

Résumé de cet article
ANRU : revente et remboursement de la TVA réduite
Titre
ANRU : revente et remboursement de la TVA réduite
Description
En cas de revente anticipée d'un logement acquis en zone ANRU, le remboursement de la TVA à 5,5% peut être exigé. Découvrez le calcul de ce que vous allez devoir payer et les possibilités d'exonération.
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