PTZ : 11 astuces à connaître absolument

ptz 2018

Découvrez tout ce que vous ignorez peut être sur le PTZ !

Les plus petits détails de sa réglementation, les modalités légales trop souvent passées sous silence, les entrailles de son fonctionnement étudiées à la loupe, tout ce qu’une banque ne prend pas forcément le temps de vous dire sur le Prêt à Taux Zéro.

Dans les grandes lignes, le PTZ est avant tout un crédit sans intérêt et sans frais réservé aux primo accédants pour l’achat d’une résidence principale dans le neuf ou l’ancien avec travaux. Son montant et sa durée de remboursement dépendent de la composition du foyer, de ses revenus, de la zone géographique dans laquelle a lieu l’acquisition et du prix d’achat. Cela, tout le monde (ou presque) le sait…

Mais avez-vous passé au crible le Décret du PTZ pour exploiter pleinement toutes les ressources qu’il peut vous offrir lors d’un achat immobilier ? D’une revente ? D’un rachat de crédit ?

Connaissez vous les règles à respecter pour ne pas être sanctionné ?

L’avènement du PTZ 2018 est pour nous l’occasion de disséquer la loi qui régit cette aide financière publique devenue incontournable pour le primo accédant.

Le rachat de crédit avec un PTZ

Lors d’un rachat de crédit immobilier, l’idéal est de ne pas toucher au PTZ et de se concentrer uniquement sur le rachat du prêt principal.

Même s’il s’avère souvent globalement rentable, le rachat de crédit engendre des frais et il paraît insensé d’en payer pour un PTZ qui à l’origine n’en comporte pas !

Par ailleurs, la renégociation d’un prêt existant est intéressant quand le nouveau taux proposé est plus bas que celui obtenu initialement.

Le Prêt à Taux Zéro, comme son nom l’indique, possède un taux à 0% ! Difficile d’obtenir mieux en cas de rachat ! Par conséquent, il ne faut jamais accepter un rachat de crédit qui inclut et noie le PTZ dans une proposition unique.

En effet, même si vous y êtes gagnant globalement, vous y perdrez au niveau du PTZ qui verra son taux passer de 0% au nouveau proposé pour l’ensemble de la renégociation.

Vous avez tout à fait le droit de ne demander le rachat que de votre prêt principal.

Dans cette situation, vous continuerez à rembourser d’un côté le PTZ dans votre banque initiale et de l’autre côté le prêt principal racheté dans le nouvel établissement bancaire.

Dans la pratique, l’exercice est plus compliqué. L’arrêté du 25 mai 2011 nous éclaire sur le sujet : en cas de rachat, le texte oblige l’emprunteur à racheter l’ensemble de ses prêts « sauf demande expresse » de celui-ci.

Ainsi, l’emprunteur a donc le droit de faire racheter uniquement son prêt principal sans toucher au PTZ. Contractuellement, la banque ne peux donc pas refuser une telle demande. Cependant, la jurisprudence se révélant floue et ambiguë à ce sujet, il n’est pas rare d’observer un comportement pugnace et agressif des banques dans une telle situation qui ne souhaitent en aucun cas laisser le PTZ de leur nouveau client chez un concurrent.

Vous n’avez pas d’apport ? Avec le PTZ, si !

Comme le souligne l’Institut National de la Consommation, le PTZ est assimilable, la plupart du temps, à un apport personnel de l’acheteur. De ce fait, en empruntant grâce au PTZ, le financement de l’achat immobilier peut se faire à 100% de son montant.

Il reste à convaincre les banques, qui, frileuses, préfèrent souvent financer un projet immobilier à 90% plutôt que dans sa totalité, en raison de leur politique interne de gestion du risque.

Vous décidez soudainement de louer votre résidence principale ? Mauvaise idée !

Un bien immobilier acheté à l’aide du PTZ ne peut pas être mis à la location avant un délai de 6 ans suivant l’achat de ce bien. Le non respect de cette règle peut vous valoir le remboursement du Prêt à Taux Zéro octroyé !

Certaines situations permettent néanmoins de raccourcir ce délai :

  • la mutation professionnelle
  • le divorce, la rupture d’un PACS
  • une situation d’invalidité ou d’incapacité reconnue
  • une période de chômage supérieure à 1 an

Dans ces situations, vous serez autorisé à louer votre bien immobilier acheté grâce au PTZ et ce avant les 6 ans exigés par la loi sous réserve que la location ne soit ni meublée ni saisonnière et que vous respectiez un plafonnement du loyer en tenant compte des ressources du locataire.

Et si vous revendez avant le remboursement du PTZ ?

En principe et conformément à la loi, l’accessibilité du PTZ ne peut se faire que pour les primo accédant n’ayant pas été propriétaires dans les 2 dernières années…

Néanmoins en cas de revente d’un bien immobilier acheté à l’aide du PTZ, celui ci peut être transféré dans le montage immobilier d’une nouvelle acquisition, sous réserve qu’elle soit destinée à votre résidence principale.

En pratique, vous remboursez le solde de votre crédit et vous reportez le PTZ sur votre nouvel achat immobilier à hauteur du capital restant dû. Vous continuez donc à rembourser, pour votre nouveau prêt, votre PTZ dans les mêmes conditions que précédemment.

Cette possibilité est soumise à l’accord de la banque qui peut vous refuser ce transfert si elle estime que les garanties que vous possédez pour le nouvel achat sont insuffisantes.

Il est important de préciser qu’en cas de transfert intervenant dans les 6 premières années, vous devrez respecter, pour votre nouvel achat, les conditions d’éligibilité pour l’octroi d’un PTZ.

Le délai pour réaliser les travaux d’un PTZ dans l’ancien

Lors d’un achat immobilier dans l’ancien avec travaux et avec l’aide du PTZ, les travaux devront être effectués dans un délai de 3 ans au maximum, à compter de l’obtention du prêt.

Pour rappel, l’achat d’un bien ancien reste possible avec le PTZ sous réserve que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’achat immobilier.

Les travaux  doivent apporter une amélioration notable à votre habitation actuelle : création de surface habitable, modernisation, assainissement, travaux pour réaliser des économies d’énergie…

Si les travaux ne sont pas réalisés dans ce délai, la banque sera en capacité de remettre en cause le PTZ accordé et donc de vous demander le remboursement des sommes déjà versées au titre du Prêt à Taux Zéro.

Est-il possible de réaliser les travaux soi-même ? Découvrez le ici !

Le cas particulier de la retraite

Le PTZ est, rappelons le, accessible sous réserve de respecter certains critères :

  • primo accession
  • plafonds des ressources
  • zone de France concernée
  • logement occupé au titre de résidence principale

Cependant, une exception est faite pour les personnes souhaitant investir dans un bien immobilier dans le but d’y habiter quand ils seront retraités.

Le PTZ est possible dans ce cas, uniquement si la retraite intervient dans les 6 ans suivant l’achat du bien.

Pendant ce temps, le bien ne peut pas être loué sauf dérogations déjà évoquées plus haut.

Dans ce cas, la location ne devra être ni meublée ni saisonnière et respecter un plafonnement du loyer en tenant compte des ressources du locataire.

Le logement social

L’achat d’un logement social est compatible avec le PTZ.

Les bailleurs sociaux peuvent vendre un logement social à l’un de leurs occupants sous réserve qu’il soit primo accédant et qu’il n’excède pas un certain plafond de ressource.

Dans ce cas, le montant du PTZ est cependant limité à 10% du coût total de l’achat immobilier.

Le bail réel solidaire

Le PTZ est élargit depuis le 01/01/2017 à l’achat d’un logement en bail réel solidaire.

Le bail réel solidaire créée en août 2015 par la loi Macron, a pour but de dissocier le bâti (l’habitation) du foncier (le terrain) permettant ainsi l’accès à la propriété en 2 temps pour les personnes ayant des revenus modestes.

Le ménage, grâce au BRS désormais éligible au PTZ, accède ainsi à la propriété en achetant un logement construit sur un terrain en location qui reste la propriété de  l’Organisme Foncier Solidaire (OFS). Le ménage, dans un premier temps locataire du terrain pourra dans un second temps en devenir propriétaire, au terme d’un bail de longue durée, dans le but de détenir l’ensemble de la propriété : logement + terrain.

L’intérêt d’une banque à vous octroyer un Prêt à Taux Zéro

Lorsque la banque vous octroi un PTZ, on imagine qu’elle le fait gracieusement, sans contre partie financière. Les banques auraient-elles contre toute attente un petit côté philanthrope ? Il n’en est rien.

Pour vous permettre d’emprunter à 0%, la banque prend en charge les intérêts du prêt. En effet, le montant du PTZ qu’elle vous octroie gratuitement ne l’est pas pour elle !

En contrepartie de la prise en charge de ces intérêts, l’Etat verse à la banque des subventions  pendant les 3 premières années que la banque déduit ensuite de son impôt sur les sociétés.

L’établissement bancaire a donc tout à gagner en vous octroyant un PTZ.

La composition du foyer

Votre futur enfant qui n’est pas encore né peut, sur présentation au banquier d’un certificat de grossesse, compter dans le foyer fiscal de votre ménage pour l’obtention d’un PTZ.

Avec un foyer fiscal comprenant plus de parts, vous pourrez ainsi emprunter une somme plus importante à 0% et augmenter votre pouvoir d’achat immobilier.

Une aubaine à ne pas laisser passer, même quand ien ne le suggère à trois semaines de grossesse !

Les plafonds de revenus éligibles

Comme vous le savez, une des conditions d’éligibilité au PTZ est le respect d’un plafond de revenus. Le calcul de vos ressources se base sur le revenu fiscal de référence (N-2) de votre foyer (auquel s’ajoute celui des personnes qui occuperont le logement).

Si vous percevez des revenus à l’étranger, ils doivent également être comptabilisés.

Mais ce calcul n’est pas tout à fait exact.

En effet, on ignore souvent que les revenus pris en compte pour calculer votre éligibilité sont en réalité le plus élevé des deux montants suivants :

  • le total des revenus fiscaux (N-2) des futurs occupants du logement pour l’année n-2
  • le prix total de l’opération divisé par 9

Ainsi, même avec un revenu fiscal de référence qui ne dépasse pas le plafond d’éligibilité, si le coût total de l’opération divisé par 9 est plus élevé et dépasse le plafond, vous ne pouvez pas bénéficier du PTZ.

Cette règle permet ainsi de cibler les primo accédants qui en ont le plus besoin. En effet, il serait injuste qu’un célibataire n’ayant jamais été propriétaire, qui respecte le plafond de revenus, mais qui aurait bénéficier d’un héritage conséquent, puisse acquérir un hôtel particulier à Paris pour une valeur de 10 millions d’euros à l’aide d’un PTZ !

(Source de cet article : Décret n° 2017-592 du 20 avril 2017)

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