PTZ 2018, qui sont les perdants ?

Avec l’annonce de la reconduction d’un nouveau PTZ en 2018 par le Gouvernement, se pose la question légitime de ce qui change réellement pour les ménages français souhaitant acquérir leur premier bien immobilier.

Pour rappel, cette aide financière octroyée par l’Etat pour devenir propriétaire (achat ou construction) est un Prêt immobilier complémentaire gratuit, sans frais ni intérêts, accessible sous certaines conditions :

  • Le PTZ est uniquement distribué aux primo accédants
  • Le Pret à Taux Zero est soumis à un plafond de revenus
  • le PTZ est éligible pour la construction, l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien nécessitant des travaux
  • Seules certaines zones géographiques permettent de bénéficier de ce crédit subventionné

C’est sur ce dernier point, le zonage du PTZ 2018, que les changements sont les plus importants et que beaucoup de futurs acheteurs y sont perdants !

La nouvelle réglementation du PTZ

2018 devait débuter sans PTZ. Son renouvellement en 2018 est confirmé mais il est remanié. Les changements s’opèrent principalement sur le zonage éligible, ce qui implique que certaines zones géographiques de France pouvant jusqu’alors en bénéficier ne le peuvent plus en 2018.

Cette notion de “tension” définie par le Ministère du Logement représente concrètement le niveau de difficulté à pouvoir se loger dans une zone géographique donnée. Au plus la population est dense, la demande élevée et donc les prix hauts, au plus cette zone est dite “tendue” (et inversement).

Il existe 5 zones immobilières en France classées de la plus tendue (A) à la plus détendue (C) en passant par 3 zones intermédiaires (A bis, B et B1).

Pour rappel, la zone dans laquelle se situe le bien immobilier acheté est l’un des éléments qui détermine la possibilité ou non de bénéficier du PTZ. Et à partir de 2018 certaines zones sont exclues du dispositif.

Les changements du PTZ en 2018 – Cas concrets

La zone C

Un ménage français primo accédant souhaite acquérir un bien immobilier neuf (achat ou construction) dans la ville de Moulins (03). Cette ville est classée en zone C.

La zone C comprend environ 30 000 communes en France telles que Aurillac(15) mais encore Auch (32) ou Millau (12).

Avant 2018, Moulins était une ville éligible au PTZ à taux plein dans le neuf. Sous conditions de ressources, ce ménage pouvait bénéficier du PTZ en complément de son prêt immobilier principal et ainsi financer jusqu’à 40% de l’achat de son logement, sans intérêts.

A partir de 2018, ce ménage ne pourra bénéficier que d’un montant maximum de PTZ équivalent à 20% du prix d’achat.

A partir de 2020, la zone C est purement et simplement inéligible au PTZ dans le neuf. Ce ménage ne pourra donc plus bénéficier du PTZ s’il décide d’acquérir ce même bien immobilier.

En revanche, ce ménage pourra encore bénéficier dans cette zone du Prêt à Taux Zéro à taux plein pour l’achat d’un logement ancien (avec travaux) jusqu’au 31/12/2021.

La zone B2

Un ménage français primo accédant souhaite acquérir un bien immobilier neuf dans la ville de Castres (81). Cette commune est classée en zone B2.

La zone B2 comprend environ 3 967 communes en France telles que Castres (81) mais encore Oyonnax (01) ou Montluçon (03).

Cette zone est définie comme étant peu tendue sur le marché immobilier français c’est à dire qu’il y est moins difficile d’accéder à la propriété qu’en zone C mais plus qu’en zone A. La zone B2 est également concernée par le remaniement du PTZ dès 2018.

Avant 2018, Castres était une ville éligible au PTZ à taux plein. Le ménage pouvait donc bénéficier du PTZ, sous conditions de ressources et financer ainsi, en complément d’un prêt immobilier, 40% de l’achat du bien.

Cependant, à partir de 2018, la part du PTZ ne pourra pas représenter plus de 20% du prix du bien contre 40% avant 2018.

A partir de 2018, l’éligibilité au PTZ de la zone B2 dans le neuf est en sursis pour 2 ans soit jusqu’au 31/12/2019. Ce ménage pourra donc bénéficier encore deux petites années du PTZ à taux réduit pour l’achat d’un bien immobilier neuf dans cette zone.

L’achat d’un logement ancien (avec travaux) est quant à lui reconduit pour 4 ans, jusqu’au 31/12/2021, dans la zone B2.

La zone A bis

Un ménage français primo accédant souhaite acquérir un bien immobilier neuf à Paris (75).

Paris appartient à la zone A bis. Le remaniement du PTZ 2018 est identique dans les zones A, A bis et B1.

Ce cas est donc identique pour ces 3 zones.

Avant 2018, Paris était éligible au PTZ. Le ménage pouvait donc bénéficier du PTZ pour l’achat d’un bien immobilier à hauteur de 40% du prix du bien, toujours sous conditions de ressources.

A partir de 2018, Paris fait partie, au même titre que les villes de Grenoble (38), Clermont-Ferrand (63), Montpellier (34) ou même Nancy (54), de l’une des 3 zones pour lesquelles le PTZ dans le neuf reste possible pour les 4 années à venir c’est à dire jusqu’au 31/12/2021.

En revanche, pour ces 3 zones, le PTZ pour l’achat d’un logement ancien (avec travaux) est supprimé à partir de 2018.

Bon à savoir :

Pour rappel, on considère qu’un bien est acheté avec travaux quand cette part de travaux représente au moins 25% du coût total de l’achat à savoir l’enveloppe globale bien immobilier+travaux.

Vous pouvez consulter ici la répartition de toutes les communes de France en fonction de leur zone (A, Abis, B1, B2 ou C).

Evolution des zones géographiques éligibles au PTZ 2018

Zones GéographiquesFin du PTZ pour les logements neufsFin du PTZ pour les logements anciens + travaux
A31/12/202101/01/2018
A Bis31/12/202101/01/2018
B131/12/202101/01/2018
B231/12/201931/12/2021
C31/12/201931/12/2021
(Source : Ministère du logement)

Remaniement du PTZ 2018 : que faut-il en penser ?

Revenons quelques années en arrière…

En 2015, le Gouvernement en place annonce un élargissement de son PTZ.

Cette nouvelle mesure permet depuis 2016 l’éligibilité au PTZ d’un achat ancien avec travaux alors qu’il était jusqu’alors réservé uniquement à un achat dans le neuf.

L’Etat espérait ainsi revitaliser les petits centres villes de certaines bourgades qui tombaient en décrépitude.

Cet élargissement du PTZ accordé en 2016 concerne également le montant des ressources à respecter pour en bénéficier.

Le montant maximal des ressources éligibles à été augmenté pour permettre à un plus grand nombre de ménages l’accès à la propriété.

Parallèlement, l’Etat espérait la construction de 500 000 logements neufs par an. Ce chiffre est resté un doux rêve au goût un peu amer.

A compter du 01/01/2018, l’inéligibilité du PTZ pour les logements anciens avec travaux dans les zones les plus tendues de France incite donc les primo accédants souhaitant investir dans ces zones d’achat compliquées à se tourner vers l’achat immobilier neuf qui lui, reste éligible au PTZ 2018.

En remaniant ainsi le PTZ, l’Etat espère ainsi doper la construction et la vente de logements neufs. Cette réforme portera-t-elle ses fruits ?

 

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