prix immobilier

Cette section vous propose une sélection d’articles d’actualité sur l’immobilier, pour rester informé des dernières tendances et principales réformes du secteur.

Que vous soyez déjà propriétaire, locataire ou investisseur, que vous soyez sur le point de vendre ou acheter un logement, ou simplement en quête d’informations fiables, de statistiques officielles, d’analyses pertinentes, cette section est faite pour vous…

Les prix de l’immobilier

Les prix des logements en France fluctuent selon la tension géographique des différentes zones de logement, la politique bancaire Européenne, la situation économique nationale, le montant des taux des crédits immobiliers, la règle commerciale de la demande et de l’offre…

Connaître le marché immobilier au moment d’une vente ou d’un achat de logement permet de faire le meilleur choix en fonction de la situation du moment.

  • Quelles sont les tendances actuelles et futures des prix de l’immobilier ? Vont-ils se maintenir, chuter, augmenter à court ou long terme ?
  • Quels sont les moyens qui permettent d’acheter au bon prix, au bon endroit et au bon moment ?
  • Quelles sont les caractéristiques d’un logement qui font la différence sur un marché immobilier à forte concurrence ?

La réglementation immobilière

Les lois en matière d’immobilier régissent les ventes, les achats, les locations et les défiscalisations liées au logement.

Frais d’agence, frais de notaire, taxe d’habitation, taxe foncière, impôts en tous genres, être propriétaire ou locataire peut vous faire gagner de l’argent ou vous en faire perdre.

Maîtriser la réglementation du marché immobilier, les réformes à venir, les mécanismes de la loi, c’est pouvoir anticiper son avenir sereinement et de manière sécurisée, pour dépenser moins, gagner plus et toujours avoir une longueur d’avance sur l’immobilier.

Articles

Marché immobilier : Bilan 2017 et prévisions 2018

Quelle est la tendance actuelle des prix de l’immobilier ? Quelle sera son évolution en 2018 ?

L’année 2017 touchera bientôt à son terme et il est déjà possible de dresser un bilan des ventes de logements durant cette année écoulée.

Prendre du recul sur l’évolution du marché immobilier 2017 et conjuguer cette analyse aux réformes du nouveau Plan Logement du Gouvernement permet de dresser une tendance et d’établir des prévisions pour 2018.

Jacques Friggit l’a déjà anticipé depuis de nombreuses années, acheminons-nous vers un krach immobilier ?

Bilan des ventes immobilières en 2017

Depuis 2015, le volume des ventes de logements est en hausse chaque année par rapport à l’année précédente. 2017 confirme cette évolution.

Pour rappel, la hausse du volume de ventes durant les années précédentes était de :

  • +15.2% sur un an (797 000 transactions) en 2015
  • +6% sur un an (845 000 transactions) en 2016

Au premier semestre 2017, le nombre de transactions immobilières cumulées sur douze mois atteignait 934 000, soit une hausse de +12,7% sur un an. En région parisienne, la hausse constatée est de +20% sur la même période.

C’est un record historique puisque la moyenne nationale de ventes par mois en 2017 est de 80 000, soit 12 000 de plus que pendant la ruée vers l’immobilier des années 2000.

prévisions ventes immobilières 2018

Evolution des ventes de logements anciens

Les prix de l’immobilier en 2017

Dans l’ancien

Le prix des logements anciens sont en hausse de +3,4% en moyenne sur un an au deuxième trimestre 2017.

Même si les prix de l’immobilier augmentent dans la plupart des grandes métropoles françaises ( +2% à Lyon et Toulouse, +4% à Nantes, +6% à Strasbourg, +7% à Marseille, +11% à Nîmes, +16% à Bordeaux), d’autres en revanche font de la résistance. C’est notamment le cas de Nice, Reims et Saint-Etienne où les prix stagnent. D’autres grandes villes se positionnent même carrément à contre courant avec des prix à la baisse comme Clermont-Ferrand (-9%), Rouen (-5%) et Metz (-5%).

Cette hausse moyenne des prix de l’ancien est donc bien réelle mais reste cependant mesurée et fragile si on la compare à celle qui s’est développée entre 2004 et 2007 avec une augmentation des prix de +12% par an en moyenne.

prix de l'immobilier ancien en 2018

Evolution des prix de l’ancien

Dans le neuf

Du côté des promoteurs dans le neuf, la hausse des volumes de ventes de +19% en 2015 et +22% en 2016 a engendré une moyenne de 127 000 transactions annuelles (dont 53% d’investisseurs) durant cette période.

Ce niveau atteint celui record des années 2006-2007. Pourtant, l’année 2017 reste en demie teinte.

En effet, au premier trimestre 2017, les ventes ont encore connu une hausse de +10% sur un an mais une baisse de -9% sur un an au deuxième trimestre. Le bilan est donc stable après deux ans de forte progression.

Du côté des maisons neuves (hors promoteurs), la hausse des volumes de ventes de +13,7% (112 000) en 2015 sur un an et +19,5% (134 000) en 2016 sur un an se confirme encore en 2017. En effet, en juin le volume des ventes atteint +20% sur un an. Cependant, avec 142 000 transactions sur cette période, nous sommes encore loin du niveau record des années 2006-2007 (189 000).

tendance des ventes des logements neufs en 2018

Evolution des ventes dans le neuf

Après la diminution des mises en chantier constatée entre 2012 et 2014, la reprise de la construction est à l’honneur en 2017.

En effet suite au redémarrage progressif de 2016 avec +10,4% sur un an (377 000 constructions), en août 2017 les mises en chantier atteignent +17,1% sur un an (411 300 constructions).

evolution immobilier 2018

Evolution des constructions

En ce qui concerne les prix du neuf, ils restent relativement stables au deuxième trimestre 2017, avec une hausse de +0.7% pour les appartements et une baisse de -1% pour les maisons, sur un an en moyenne.

Pourquoi le marché immobilier se porte si bien ?

Ce constat apparent de bonne santé du marché immobilier s’explique par plusieurs leviers qui dopent artificiellement les ventes :

  • Les taux immobiliers des crédits à long terme particulièrement bas qui sont passés de 3,8% en moyenne annuelle (hors assurance) en 2012 à 1,9% en 2016. La production de nouveaux prêts au logement a connu d’ailleurs un record historique entre septembre 2016 et avril 2017 avec 34 milliards octroyés par mois.
  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en faveur de la primo accession et le dispositif Pinel en faveur de l’investissement locatif
tendance taux immobiliers

Evolution des taux immobiliers

hausse des crédits immobiliers

Evolution des encours de crédits immobiliers

Par ailleurs, la démographie reste dynamique, la pierre continue d’être considérée comme une valeur refuge et le désir de devenir propriétaire reste fort. Autant de facteurs structurels qui contribuent à soutenir la demande…

prévisions prix immobilier 2018

Evolution des prix de l’immobilier

L’analyse de cette période courte n’est que le zoom d’une tendance et d’un mécanisme enclenchés depuis plus de 20 ans… (Pour aller plus loin, découvrez cette analyse complète).

Mais ces conditions favorables sont remises en cause en 2018… Que ce soit à l’achat en raison des différents leviers qui le facilitent ou à la vente en raison des prix encore hauts…

Prévisions des prix de l’immobilier en 2018

le Plan Logement du Gouvernement pour 2018 prévoit un “choc de l’offre” de nature à bouleverser l’équilibre du marché immobilier actuel :

  • Libération des terrains constructibles privés par incitations fiscales (lors de vente en vue de la construction de logements neufs, abattement de 70% de la taxation sur les plus values pour le logement libre et 100% pour le logement social)
  • Libération des terrains constructibles publics.(intéressement financier à la construction de logements neufs pour les Collectivités).
    Simplification des normes pour raccourcir les délais d’instruction des permis de construire
  • Lutte contre les recours abusifs, (notamment en zones tendues)
  • Dispositif Pinel en faveur de l’investissement locatif prolongé jusqu’à fin 2021 mais reciblé sur les zones A, Abis et B1
  • PTZ en faveur de la primo accession réformé à partir de 2018 et prolongé jusqu’à fin 2021 avec un recentrage progressif sur le neuf et les zones tendues également
  • CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique) recentré sur les travaux les plus rentables en terme d’économies d’énergie (exclusion des fenêtres et des chaudières fioul HPE)
  • Suppression de l’ISF qui est remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
  • Exonération progressive de la taxe d’habitation à partir de 2018
  • Baisse du montant des APL location et suppression des APL accession
  • Hausse de la construction de logements sociaux
  • 60 000 logements étudiants et 20 000 logements jeunes actifs construits à l’issu du quinquennat

Au delà de ces mesures, en raison d’une situation économique qui s’améliore sensiblement, que ce soit au niveau de la croissance (+1.8% estimée en 2017 et +1.6% prévue pour 2018) et un taux de chômage qui baisse légèrement (9,3% estimé en 2017 et 9% prévu pour 2018), la politique monétaire d’urgence de la BCE devrait progressivement prendre fin et mécaniquement les taux immobiliers devraient remonter.

Les ménages qui achètent à crédit devraient donc subir une perte de leur pouvoir d’achat immobilier en raison de la remontée des taux. Cette perte de pouvoir d’achat sera accentuée dans le neuf et l’ancien dans les zones les moins tendues du territoire en raison de la réforme du PTZ 2018.

La suppression des APL accession contribueront également à faire chuter le pouvoir d’achat immobilier des ménages les plus modestes.

Conjointement à cette perte de pouvoir d’achat pour les foyers qui achètent leur résidence principale, les investissements locatifs seront également moins attractifs dans les zones les moins tendues en raison de la réforme PINEL.

La libération du foncier devrait créer de l’offre, c’est en tous cas son objectif.

Vous l’aurez compris, la hausse des taux immobiliers, la suppression des dispositifs publics d’aide à l’achat ou à l’investissement locatif devrait créer une baisse de la demande.

L’offre devrait au mieux se maintenir, au pire augmenter avec la libération du foncier.

Baisse de la demande + Hausse de l’offre = Baisse des prix !

En toute logique les prix de l’immobilier devraient donc baisser à partir de 2018, à moins que les acheteurs décident d’acquérir des surfaces habitables plus petites pour un budget identique ? Pas sûr…

Gardons à l’esprit que d’après Jacques Friggit, nous sommes sortis depuis les années 2000 d’une zone de prix de l’immobilier raisonnable par rapport aux revenus des ménages. Le graphique ci dessous illustre l’évolution moyenne des prix de l’immobilier rapportée à l’évolution moyenne des salaire.

Ainsi depuis 1998, les prix de l’immobilier ont connu une progression de +150% alors que les salaires, eux, n’ont augmenté que de +50%. Cette évolution décorrélée de la réalité laisse planer l’ombre d’une bulle immobilière depuis plusieurs années.

D’après Friggit, une correction des prix de -10% en moyenne dans un premier temps est probable d’ici 2020.

Prévisions immobilier 2018 friggit

Le tunnel de Friggit

Notre conseil : Si vous avez un projet d’achat ou de vente, dépêchez vous !

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APL accession : suppression du dispositif en 2018

Les APL accession sont une aide à l’achat immobilier généralement peu connue du grand public dont peuvent aussi bénéficier les propriétaires.

Les locataires ne sont donc pas les seuls à percevoir des APL. En effet, l’Aide Personnalisée au Logement peut aussi être versée par la CAF au regard des mensualités de crédit servant à rembourser l’achat d’un logement.

Pour en bénéficier, les emprunteurs doivent respecter des conditions de ressources et avoir souscrit un Prêt Conventionné (PC) ou un Prêt Accession Sociale (PAS).

Pourtant, même si elle permet aux ménages les plus modestes d’acheter un bien immobilier en allégeant leur endettement, l’APL accession est supprimée si l’on en croit le Projet de loi de finances 2018.

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Exonération de la taxe d’habitation 2018, votée et validée !

L’exonération de la taxe d’habitation 2018, la mesure phare de la campagne d’Emmanuel Macron est adoptée par les Députés depuis mercredi 11 octobre 2017.

Le texte de loi est officiellement voté (à 65 voix contre 14) depuis samedi 21 octobre 2017. Cette réforme de la taxe d’habitation représente un coût de 20 milliards d’euros pour l’Etat sur une durée de trois ans.

C’est une réalité ! Dès 2018, 80% des ménages français seront partiellement exonérés de cette taxation si impopulaire.

Sa suppression devrait profiter à près de 17 millions de foyers français, avec une mise en application totale de la loi échelonnée dans le temps.

  • Qui va bénéficier de cette dispense de taxe d’habitation dés 2018 ?
  • Comment se calcule le dégrèvement de cet impôt sur la valeur locative de votre habitation ?
  • A partir de quel revenu fiscal de référence la taxe ne sera-t-elle plus redevable ?

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Le mandat de vente immobilier, soyez vigilants !

Lorsque vous confiez la vente de votre habitation à un agent immobilier, c’est lui qui s’occupe à votre place de trouver un acheteur intéressé par votre bien, au meilleur prix dans le délai imparti.

La profession des agents immobiliers est encadrée par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que par son décret d’application n° 72-278 du 20 juillet 1972.

Pour prendre en charge les démarches de mise en vente à votre place, l’agent immobilier doit vous faire signer un mandat de vente immobilier qui lui permettra, une fois le bien vendu, de toucher sa commission, aussi appelée honoraires ou frais d’agence.

Ce contrat vous engage juridiquement. Les clauses de nullité d’un mandat de vente sont nombreuses. Vous devez faire preuve de prudence !

Que faut-il connaître avant de s’engager avec une agence ? Comment savoir si le mandat que vous signez avec un agent immobilier est réalisé en bonne et due forme ? Quels sont les types de mandats qui existent ? Est-il possible de mettre fin à un mandat immobilier ?

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La tendance de l’immobilier en septembre

Quelle est la tendance des taux immobiliers actuels ? Quelle est l’évolution des prix du marché immobilier ? Découvrez notre analyse synthétique du mois de septembre au travers des derniers indicateurs fiables disponibles afin de savoir quels sont les meilleurs taux d’emprunt du moment et à quel prix se vendent les logements actuellement.

Des chiffres essentiels pour se situer sur le marché dans le cadre d’un achat immobilier à venir…

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